別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福岡南 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -31 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　中村　世明 印  TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区柏原５丁目８６番 ｢柏原５－１２－３２｣ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 高宮 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   140 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 高宮駅　南西方 5.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の画地規模が比較的大きく区画整然とした戸建住宅地域で、今後とも現状維持にて推移するものと予測する 。コロナ禍で、地価水準は微増傾向にあるが、状況次第で一転する可能性も否定できないと考える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね南区南部及び城南区南部を中心とする一円の住宅地域の範囲。主たる需要者は、福岡市中心部に勤 務するサラリーマン世帯が中心と考えられる。郊外に位置し交通利便性に欠ける地域であるが、中心部に比べ整った街 区等による良好な居住環境や相対的な割安感を求めての需要が認められる。地積２２０㎡程度の土地で１７００万円台 前半、新築戸建物件で３５００万円程度までが需要の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、場所的同一性に富む類似性の高い取引事例から査定しており、精度のある価格が試算できたものと思料す る。収益還元法は、自己所有の戸建住宅が中心で、第１種低層住居専用地域に所在するため、建蔽率及び容積率等から も、経済合理的な賃貸経営想定が困難であるため適用できなかった。自己使用目的の取引が支配的であり、市場の実情 を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,500 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.0] 100 [ 88.1] [100.0] 100 78,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区住宅地の地価は、総じて堅調に推移して いたが、新型コロナ感染症の影響により、上 昇率縮小の傾向にある。 郊外で日照、通風、整備された街路等から構 成される良好な居住環境を志向する需要は安 定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％