別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福岡南 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -30 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　川村　勇人 印  TEL.

鑑定評価額 28,200,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区横手２丁目６３７番１２ ｢横手２－２６－５｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅のほか、ア パート等が見られる 住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 井尻 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 井尻駅　南西方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅、アパート等が多い住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する 。地価水準は、住宅地需要が底堅いことから、上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西鉄天神大牟田線沿線等で、南区南東部等の住宅地域の圏域。需要者の中心は、福岡都心部等へ通勤す る個人エンドユーザー、不動産事業者が主体である。新型コロナの影響を受けながらも、低金利等の金融環境や住宅税 制を背景に、鉄道駅等との接近性に優れた利便性の良い住宅地の需要は底堅く、価格は上昇幅を縮小しつつも上昇が続 いている。取引される価格帯は規模等によりまちまちであるが、土地は３０００万円程度までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 規範性を有する取引事例から試算された比準価格は、市場性を反映している。収益価格は標準地に最有効使用の賃貸用 建物の建設を想定して求めたもので、収益性を反映しているが、算定項目の想定等に不確実性を多く含むため、価格の 精度が劣る。よって、市場実態を反映した信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、更に、代表標準 地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 74.4] [100.0] 100 140,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    136,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響を受けつつも、金融環境や 住宅施策による良好な住宅取得環境を背景に 、南区における住宅需要は全般的に底堅く推 移している。 駅接近性等利便性に優れる住宅地域で、戸建 ・共同住宅用地の需要は比較的堅調であるが 、新型コロナの影響を受けて上昇傾向は大き く鈍化した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％