鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡南 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南３Ｋ -1106	福岡市南区		建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,160)
b	福岡南３Ｋ -1315	福岡市南区		建付地	（　）	長方形	北東5.5m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
c	福岡南３Ｋ -1317	福岡市南区		建付地	（　）	長方形	北4m市道、西4m、準角地		１中専高度地区2種15m (70,150)
d	福岡南３Ｋ -604	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.9m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,196)
e	福岡南３Ｋ -613	福岡市南区		更地	（　）	不整形	南西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 180,268	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	186,397	100 [ 93.2]	199,997	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	200,000
b	(　 ) 194,432	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	195,793	100 [ 89.1]	219,745		220,000
c	(　 ) 142,653	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	142,653	100 [ 80.0]	178,316		178,000
d	(　 ) 186,667	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	191,334	100 [ 87.3]	219,168		219,000
e	(　 ) 124,044	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	133,576	100 [ 74.2]	180,022		180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

福岡南 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,916,589	1,221,660	4,694,929	3,378,700	1,316,229	（　0.9556） 1,257,788	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	31,444,700 円　　　　（　 146,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＲＣ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	215 ㎡	15.6 m x 14.1 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建マンション（単身者向タイプ：平均専有面積３０㎡×９戸）を想定した。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

用途・構造等を勘案し標準的な有効率と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,660	149,400	1.0	149,400
							1.0	149,400
2～ 3	共同住宅	100.00	95.0	95.00	1,680	159,600	1.0	159,600
							1.0	159,600
～

～

～

計		300.00	93.3	280.00		468,600		468,600
								468,600

⑨年額支払賃料	468,600 円　×　12ヶ月　＝　 5,623,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における不動産賃貸市場の実態を勘案して判定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,623,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 305,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,798,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	468,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,452 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 468,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 114,097 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,916,589 円　　　　（　 27,519 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）２Ｃ　　　　-1102	1,871 ( 1,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,684	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,717 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡南（賃）２Ｃ　　　　-1103	1,805 ( 1,767)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,752
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	226,000 円	56,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	305,160 円	6,103,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 480,200 円	56,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,500 円	56,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,500 円	56,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,221,660 円　（　　　　　　 5,682 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,500,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,378,700 円（　　　　　 15,715 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,916,589 円
②総費用	1,221,660 円
③純収益　①－②	4,694,929 円
④建物等に帰属する純収益	3,378,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,316,229 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,257,788 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,850 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,444,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡南 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡南 -22

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　小林　健一郎

印

TEL.

鑑定評価額

41,700,000 円

１㎡当たりの価格

194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市南区大橋４丁目１１２２番２｢大橋４－２１－２６｣				②地積　(㎡)	215 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m
	1.2:1	住宅ＬＳ2	一般住宅のほかマンションも見られる住宅地域	西5m市道	水道、ガス、下水	大橋 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 180 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５ｍ市道

交通

施設

大橋駅　南西方

600m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

一般戸建住宅と共同住宅が混在する住宅地域であり、今後も同様に推移するものと予測する。上昇基調で推移し
てきた地価水準は、新型コロナの影響により上昇幅縮小に転じると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 194,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、福岡市内の比較的交通利便性に優れた住宅地域である。需要者の中心は福岡都心部へ通勤するサラリー
マンが中心であるが、規模の大きい土地であれば、収益物件の建築を目的とする不動産業者等の需要も期待できる。交
通利便性に優れた地域の住宅需要は依然として高い。需要の中心となる価格帯にはバラツキがあるが、２００㎡程度の
土地では、３，５００～４，０００万円となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は最寄駅徒歩圏に位置する利便性の高い住宅地域である。比準価格は、補修正が比較的小さい事例より導いた
価格で市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、収益性を反映した投資採算性を示す価格であるが、当該地
域では土地価格に見合う賃料水準が市場で形成されておらず、低位に求められた。従って、比準価格を重視し、収益価
格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    186,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響で景気は悪化しており、近
年は好調を維持してきた南区の不動産市況の
先行きは不透明なものとなっている。

交通利便性が良好であることから、画地規模
等に関係なく需要は依然として堅調であるが
、新型コロナの影響で地価の上昇幅は縮小傾
向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡南 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南３Ｋ -613	福岡市南区		更地	（　）	不整形	南西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	福岡南３Ｋ -1106	福岡市南区		建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,160)
c	福岡南２Ｃ -611	福岡市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南西4.5m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,180)
d	福岡南３Ｋ -1315	福岡市南区		建付地	（　）	長方形	北東5.5m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,044	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	133,576	100 [ 72.1]	185,265	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	185,000
b	(　 ) 180,268	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	186,397	100 [ 94.1]	198,084		198,000
c	(　 ) 165,989	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	174,288	100 [ 94.1]	185,216		185,000
d	(　 ) 194,432	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	195,793	100 [ 100.0]	195,793		196,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 194,000 円／㎡]

福岡南 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,839,679	1,217,700	4,621,979	3,378,700	1,243,279	（　0.9556） 1,188,077	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	29,701,925 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＲＣ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	215 ㎡	15.6 m x 14.1 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建マンション（単身者向タイプ：平均専有面積３０㎡×９戸）を想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

用途・構造等を勘案し標準的な有効率と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,650	148,500	1.0	148,500
							1.0	148,500
2～ 3	共同住宅	100.00	95.0	95.00	1,650	156,750	1.0	156,750
							1.0	156,750
～

～

～

計		300.00	93.3	280.00		462,000		462,000
								462,000

⑨年額支払賃料	462,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,544,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,544,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 301,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,722,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	462,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,389 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 462,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 112,490 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,839,679 円　　　　（　 27,161 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）３Ｋ　　　　-104	1,567 ( 1,567)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,583	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,687 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡南（賃）３Ｋ　　　　-1405	1,922 ( 1,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,747
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	226,000 円	56,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	301,200 円	6,024,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 480,200 円	56,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,500 円	56,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,500 円	56,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,217,700 円　（　　　　　　 5,664 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,500,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,378,700 円（　　　　　 15,715 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,839,679 円
②総費用	1,217,700 円
③純収益　①－②	4,621,979 円
④建物等に帰属する純収益	3,378,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,243,279 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,188,077 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,526 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,701,925 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）