別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福岡南 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -21 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　槇　由紀 印  TEL.

鑑定評価額 27,600,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区若久４丁目２５６番 ｢若久４－１５－３｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模住宅と共同住 宅が混在する高台の 住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 高宮 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 高宮駅　南方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に存する閑静な住環境を維持する住宅地域である。熟成度は高く、現状を維持すると思われるが、地価は緩 やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、西鉄高宮駅、大橋駅を最寄りとする徒歩圏外の住宅地域一円である。主たる需要者は福岡市都心部へ 通勤する勤労者世帯である。周辺では、若久団地跡を中心に戸建住宅地の供給が続いてきたが、既成住宅地域において も相続等を契機としたミニ開発による分譲も多い。中心価格帯は２２０㎡の土地で２５百万円～３０百万円程度、新規 分譲は画地規模を小さくして土地建物の総額で約３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　一部に共同住宅も介在するが、自用の戸建住宅が支配的な地域であり、公法上の規制からも賃貸目的利用に合理性が 乏しいことから、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、近傍類似の戸建住宅地等の取引事例を採用し、規 範性の高い試算価格と評価できる。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検 討を踏まえ、さらに、前年公示価格並びに価格形成要因の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 85.1] [100.0] 100 122,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緊急事態宣言時に一時的に停滞した不動産市 場は、夏以降、回復しつつある。また、その 間も、南区の人口は増加傾向が続いている。 駅徒歩圏外の高台の地域であるが、住環境は 良好で需要も底堅い。コロナ禍でブレーキが かかったものの、地価はわずかな上昇が継続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％