別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福岡南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -14 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　大西　克則 印  TEL.

鑑定評価額 51,500,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区平和２丁目１６区２９３番２ ｢平和２－１６－１６｣ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 西鉄平尾 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 傾斜地の多い高台に形成され た住宅地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 西鉄平尾駅　南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中央区に近い閑静な住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持と予測する。住宅地として選好性の強い地域で あり、新型コロナを契機として上昇率縮小となったが、今後の感染症の経済への影響に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中央区に近接する南区の住宅地域の圏域。需要者の中心は地元富裕層や地元大手企業の従業員等。急傾 斜地勢のバス便利用の住宅地域で、中央区に近く住宅需要は堅調に推移、周辺では業者による素地を数区画に分割分譲 も見られる。新型コロナウイルス感染症の影響もあり、上昇率縮小となったが、今後の雇用・賃金環境に注視する必要 がある。需要の中心となる価格帯は、取引規模によりばらつきがあるが、対象地規模で５，２００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場性に着目して求めた価格であり、取引の実態を反映した実証的な価格である。既存地主による低層賃 貸アパートも周辺では見られるが、新規に土地を購入にしてアパート建築を行うには投資採算性に難があり、収益価格 は試算しなかった。従って、市場性を反映する比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    186,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [100.0] 100 [125.5] [100.0] 100 155,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区の人口世帯数は共に増加傾向にあり、コ ロナ禍による影響を受けるも低金利や住宅ロ ーン減税等の影響から、住宅需要は依然とし て堅調に推移。 急傾斜地が多いバス便エリアの既成住宅地域 。中央区に近いことから傾斜地にミニ開発分 譲も見られ、コロナ禍でも住宅需要は堅調に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％