別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福岡南 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -13 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　中村　世明 印  TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区柳瀬１丁目１５番２５ ｢柳瀬１－１８－２４｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 高度1種最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成の住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 井尻 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 幅員４ｍの狭い街路が多い地 域 街 路 ４．０ｍ市道 交通 施設 井尻駅　南西方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,100) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 築３０年以上経過したやや古い戸建住宅を中心とする住宅地域で、当面はこのような利用状態が続くものと予測 する。コロナ禍で、地価水準は微増傾向にあるが、状況次第で一転する可能性も否定できないと考える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね南区の南部を中心とし、隣接市も含む一円の住宅地域の範囲。主たる需要者は、福岡市中心部に勤 務するサラリーマン世帯が中心と考えられる。バスや車等を交通手段とするが、相対的な割安感による安定的な住宅需 要を背景に、戸建開発業者による素地取得や新築戸建分譲が見受けられる。需要の中心となる価格帯は、１８０㎡程度 の土地で１７００万円台前半、建売分譲で３０００万円台前半の水準にあると捉えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に所在する代替性の高い取引事例から査定しており、精度のある価格が試算できたものと思 料する。収益還元法は、自己所有の戸建住宅が中心で、地積、建蔽率及び容積率等からも、経済合理的な賃貸経営想定 が困難であるため適用できなかった。自己使用目的の戸建住宅地としての取引が支配的であり、市場の実情を反映した 比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [108.5] [100.0] 100 95,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区住宅地の地価は、総じて堅調に推移して いたが、新型コロナ感染症の影響により、上 昇率縮小の傾向にある。 周辺地域では戸建開発業者による区画割り分 譲が活発で、その反映から地価は微増傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +8.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％