鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡南 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南３Ｋ -1203	福岡市南区		貸家建付地	（　）	不整形	北西5.5m市道、南西4m、南東3.2m、三方路		２住居高度地区2種20m (80,200)
b	福岡南３Ｋ -6	福岡市南区		貸家建付地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
c	福岡南３Ｋ -2	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東7.9m市道、北東6.1m、北西2.7m、三方路		２中専高度地区2種15m (70,150)
d	福岡南３Ｋ -1202	福岡市南区		更地	（　）	不整形	東6.2m市道、南5m、角地		１中専高度地区2種15m (70,150)
e	福岡南３Ｋ -117	福岡市南区		更地	（　）	ほぼ台形	南西5m市道、北西5m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 234,359	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	255,059	100 [ 98.0]	260,264	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	260,000
b	(　 ) 222,635	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	250,093	100 [ 103.9]	240,705		241,000
c	(　 ) 239,077	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	237,905	100 [ 108.2]	219,875		220,000
d	(　 ) 232,728	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	248,573	100 [ 107.2]	231,878		232,000
e	(　 ) 150,249	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	147,769	100 [ 68.3]	216,353		216,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 234,000 円／㎡]

福岡南 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,634,930	4,894,051	18,740,879	14,950,000	3,790,879	（　0.9556） 3,622,564	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	90,564,100 円　　　　（　 164,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	261.31	ＲＣ7	1,327.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	552 ㎡	15.0 m x 37.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：駐車場、２～７階：住宅（１ＬＤＫ、２７戸、平均約３８㎡、６・７階はメゾネット）を想定。容積率緩和措置適用。

⑦有効率　 76.5 ％
の理由

用途・構造より標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	駐車場	239.10

2～ 4	住宅	226.09	93.3	211.05	1,800	379,890	1.0	379,890
							1.0	379,890
5～	住宅	201.74	92.9	187.35	1,820	340,977	1.0	340,977
							1.0	340,977
6～	住宅	159.28	91.4	145.54	1,850	269,249	1.0	269,249
							1.0	269,249
7～	住宅	48.92	100.0	48.92	1,850	90,502	1.0	90,502
							1.0	90,502

計		1,327.31	76.5	1,014.96		1,840,398		1,840,398
								1,840,398

⑨年額支払賃料	1,840,398 円　×　12ヶ月　＝　 22,084,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,014.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,304,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分に担保されているため。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,084,776 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,304,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,219,439 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,169,337 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,840,398 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,484 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,840,398 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 448,109 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,634,930 円　　　　（　 42,817 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）２Ｃ　　　　-802	1,790 ( 1,790)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.6]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	1,872	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,840 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡南（賃）２Ｃ　　　　-1101	1,847 ( 1,735)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,829
c	福岡南（賃）３Ｋ　　　　-803	1,712 ( 1,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.9]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,749

福岡南 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,000,000 円	250,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	975,551 円	24,388,776　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 293,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,125,000 円	250,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,894,051 円　（　　　　　　 8,866 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	250,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 1,327.31 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,950,000 円（　　　　　 27,083 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,634,930 円
②総費用	4,894,051 円
③純収益　①－②	18,740,879 円
④建物等に帰属する純収益	14,950,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,790,879 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,622,564 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,563 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,564,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡南 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡南 -6

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　横山　裕

印

TEL.

鑑定評価額

127,000,000 円

１㎡当たりの価格

230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市南区清水３丁目２２番１２外｢清水３－２２－１２｣				②地積　(㎡)	552 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m
	1:2.5	共同住宅ＲＣ7	マンション、一般住宅等が混在する住宅地域	南東5.8m市道	水道、ガス、下水	高宮 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 550 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

５．８ｍ市道

交通

施設

高宮駅　東方

700m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

地域内は中高層共同住宅を中心に戸建住宅も点在する地域である。最寄駅・利便施設等の接近性に優れているた
め、新型コロナウイルスによる影響はあるものの、地価水準は今後も上昇基調で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 232,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 168,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西鉄天神大牟田線沿線付近の住宅地域等である。需要者は、マンション開発業者、アパート等の収益物
件を企画する不動産業者や不動産投資家が中心である。これまでのところ、コロナ禍の市場への影響は、そこまで顕著
にあらわれておらず比較的安定した状態を保っている。特に最寄駅徒歩圏内の土地や、纏まった規模の土地は希少性が
高い。当該地域における収益物件の取引価格は概ね３００～５００百万が中心となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説
得力のある価格である。一方、収益価格はやや低位に試算されたが、想定次第で査定値に多寡が生じることを勘案する
と、収益価格の説得力、信頼性は相対的にやや劣る。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して
、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡南 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 341,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[102.0]

100
[146.5]

[100.0]
100

230,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    218,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

南区の人口は微増で推移。コロナ禍の影響を
受けつつも、引き続き低金利の影響により不
動産開発業者による用地取得、住宅地の需要
は好調である。

高宮駅から徒歩圏内で、利便性に優れた立地
条件から、収益物件等、個人投資家のニーズ
は高い。不動産取引は底堅く、地価水準は上
昇基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡南 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南２Ｃ -611	福岡市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南西4.5m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,180)
b	福岡南３Ｋ -1202	福岡市南区		更地	（　）	不整形	東6.2m市道、南5m、角地		１中専高度地区2種15m (70,150)
c	福岡南３Ｋ -516	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.4m市道、北東3.6m、二方路		準工 (70,200)
d	福岡南３Ｋ -6	福岡市南区		貸家建付地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 165,989	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	174,288	100 [ 80.0]	217,860	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	218,000
b	(　 ) 232,728	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	248,573	100 [ 111.1]	223,738		224,000
c	(　 ) 220,623	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	221,488	100 [ 94.0]	235,626		236,000
d	(　 ) 222,635	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	250,093	100 [ 102.8]	243,281		243,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 232,000 円／㎡]

福岡南 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,967,111	4,953,834	19,013,277	15,129,400	3,883,877	（　0.9556） 3,711,433	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	92,785,825 円　　　　（　 168,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	261.31	ＲＣ7	1,327.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	552 ㎡	15.0 m x 37.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：駐車場、２～７階：住宅（２７戸、平均面積３８㎡）想定。容積率緩和措置適用。６・７階はメゾネット想定。

⑦有効率　 76.5 ％
の理由

構造・用途より標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	駐車場	239.10

2～ 4	住宅	226.09	93.3	211.05	1,830	386,222	1.0	386,222
							1.0	386,222
5～	住宅	201.74	92.9	187.35	1,850	346,598	1.0	346,598
							1.0	346,598
6～	住宅	159.28	91.4	145.54	1,870	272,160	1.0	272,160
							1.0	272,160
7～	住宅	48.92	100.0	48.92	1,870	91,480	1.0	91,480
							1.0	91,480

計		1,327.31	76.5	1,014.96		1,868,904		1,868,904
								1,868,904

⑨年額支払賃料	1,868,904 円　×　12ヶ月　＝　 22,426,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,014.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,304,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分に担保されているため。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,426,848 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,304,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,236,542 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,494,306 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,868,904 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,755 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,868,904 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 455,050 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,967,111 円　　　　（　 43,419 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）３Ｋ　　　　-1402	1,941 ( 1,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	1,849	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,871 円/㎡　月額支払賃料（　 1,830 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡南（賃）３Ｋ　　　　-1405	1,922 ( 1,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [ 97.0]	1,896
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,012,000 円	253,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	989,234 円	24,730,848　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 296,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,150,500 円	253,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	253,000 円	253,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	253,000 円	253,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,953,834 円　（　　　　　　 8,974 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	253,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 1,327.31 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,129,400 円（　　　　　 27,408 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,967,111 円
②総費用	4,953,834 円
③純収益　①－②	19,013,277 円
④建物等に帰属する純収益	15,129,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,883,877 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,711,433 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,724 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,785,825 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,000 円／㎡）