別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福岡南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -4 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　中村　世明 印  TEL.

鑑定評価額 43,300,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区長住２丁目８区１０５番 ｢長住２－８－４｣ ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 高宮 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 高宮駅　南西方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 画地規模の大きい閑静な戸建住宅地域であるが、近年、２区画に分割し再販されるケースも見受けられる。今し ばらくの間、このような利用状態が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね南区中部を中心とする戸建住宅地域の範囲。主たる需要者は、良好な居住環境を指向する福岡市中心 部等に勤務するサラリーマン世帯が中心となる。コロナ禍の影響も窺えるが、画地規模が比較的大きく土地総額が膨ら むことによる単価への影響も顕在化しつつある。需要の中心となる価格帯は、土地で４千万円台前半の水準にあると捉 えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に所在する代替性の高い取引事例から査定しており、精度のある価格が試算できたものと思 料する。収益還元法は、閑静な戸建住宅地域で、第１種低層住居専用地域に所在するため建蔽率や容積率等からも、経 済合理的な賃貸経営想定が困難であるため適用できなかった。自己使用の戸建住宅地としての取引が支配的であり、市 場の実情を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    186,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [100.0] 100 [125.6] [100.0] 100 154,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区住宅地の地価は、総じて堅調に推移して いたが、新型コロナ感染症の影響により、上 昇率縮小の傾向にある。 区画整然とした閑静な既存の住宅地で、土地 需要も堅調であるが、２区画に分割され再販 されるケースも見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％