鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央３Ｋ -206	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	福岡中央３Ｋ -1103	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南25m市道、西6m、準角地		商業 (90,400)
c	福岡中央３ＫＤＨ -901	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東23.9m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	福岡中央３Ｋ -1102	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東25m市道、北東9m、準角地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 995,267	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,066,926	100 [ 72.9]	1,463,547	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,460,000
b	(　 ) 905,166	100 [ 70.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	1,510,086	100 [ 100.0]	1,510,086		1,510,000
c	(　 ) 1,263,158	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,290,947	100 [ 89.6]	1,440,789		1,440,000
d	(　 ) 998,912	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,005,571	100 [ 68.6]	1,465,847		1,470,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 +0.23	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,470,000 円／㎡]

福岡中央 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,776,358	10,847,837	30,928,521	16,240,800	14,687,721	（　0.9549） 14,025,305	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	342,080,610 円　　　　（　 1,020,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	209.00	ＲＣ10	1,423.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	337 ㎡	17.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～１０階は約３４㎡の居宅を想定　容積算定床面積は１３３０．３６㎡

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	197.96	77.8	154.01	3,600	554,436	10.0	5,544,360
							0.0	0
2～ 5	居宅	143.80	95.1	136.75	2,380	325,465	1.0	325,465
							1.0	325,465
6～ 9	居宅	143.80	95.1	136.75	2,400	328,200	1.0	328,200
							1.0	328,200
10～	居宅	75.40	90.7	68.39	2,430	166,188	1.0	166,188
							1.0	166,188
～

計		1,423.76	92.5	1,316.40		3,335,284		8,325,208
								2,780,848

⑨年額支払賃料	3,335,284 円　×　12ヶ月　＝　 40,023,408 円
⑩a共益費（管理費）	110 円／㎡　×　 1,316.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,737,648 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,761,056 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,708,842 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,012,214 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,325,208 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,922 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,780,848 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 684,222 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,776,358 円　　　　（　 123,965 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央３Ｋ（賃）　　　　-1105	2,449 ( 2,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,499	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,433 円/㎡　月額支払賃料（　 2,380 円/㎡）　基準階 5 F B
b	福岡中央３Ｋ（賃）　　　　-1106	2,599 ( 2,493)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,734
c	福岡中央２Ｃ（賃）　　　　-901	2,279 ( 2,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [101.0]	2,379

福岡中央 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,340,000 円	268,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,553,737 円	42,721,056　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,140,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,278,000 円	268,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	268,000 円	268,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	268,000 円	268,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,847,837 円　（　　　　　　 32,189 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	268,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 1,423.76 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,240,800 円（　　　　　 48,192 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,776,358 円
②総費用	10,847,837 円
③純収益　①－②	30,928,521 円
④建物等に帰属する純収益	16,240,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,687,721 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,025,305 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,618 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 342,080,610 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,020,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡中央 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 5-14

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　石田　美紀子

印

TEL.

鑑定評価額

492,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,460,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区大手門１丁目９０番外｢大手門１－５－４｣				②地積　(㎡)	337 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.2	ホテルＲＣ7	中層の事務所や店舗兼共同住宅が存する商業地域	南25m市道	水道、ガス、下水	赤坂 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

南側に舞鶴公園を望む景観良
好な商業地域

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

赤坂駅　西方

600m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

オフィス街の西端に位置し、今後はマンションの建ち込みが進むものと予測する。これまでホテルやオフィスの
需要が高かったことから新型コロナの影響により、地価の上昇は大幅に鈍化するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,520,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,060,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね中央区及び博多区の都心部に近い商業地域である。主な需要者は、Ｊリート等の不動産投資ファン
ド、機関投資家、一般企業のほか、大手のマンション開発業者も考えられる。特に、南側に公園を望む景観良好なエリ
アでは、大手ディベロッパーの取得意欲が根強いものの、新型コロナの影響で買い控えもみられる。需要の中心となる
土地の総額は、用途や規模等により開差があることから把握が困難であるが、坪単価では５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は近隣地域周辺の事例で価格牽連性を有し、比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格は適正な賃料
水準が見出しにくく、保守的な賃料を設定せざるを得ないためやや低位に試算された。但し、近隣地域は収益性を基礎
に取引決定される地域であるため考慮すべきである。よって、信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、
更に市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

生産活動は一部持ち直しがみられるものの、
個人消費は前年を下回り、新型コロナの影響
で足踏み状態にある。

駅から徒歩圏内で用途の多様性が見込めるも
のの、新型コロナの影響で地価上昇に歯止め
がかかり、上昇率は大幅に縮小している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央３Ｋ -1103	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南25m市道、西6m、準角地		商業 (90,400)
b	福岡中央３Ｋ -206	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	福岡中央２Ｃ -308	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m市道、中間画地		商業 (90,500)
d	福岡中央３Ｋ -604	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、北西3.4m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 905,166	100 [ 70.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	1,510,086	100 [ 100.0]	1,510,086	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,510,000
b	(　 ) 995,267	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,066,926	100 [ 71.4]	1,494,294		1,490,000
c	(　 ) 852,757	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	914,156	100 [ 56.6]	1,615,117		1,620,000
d	(　 ) 894,340	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	973,817	100 [ 67.2]	1,449,132		1,450,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	売急ぎ	％／月 +0.23	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -50.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,520,000 円／㎡]

福岡中央 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,553,202	10,490,072	32,063,130	16,422,600	15,640,530	（　0.9332） 14,595,743	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	355,993,732 円　　　　（　 1,060,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	197.96	ＲＣ10	1,423.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	337 ㎡	17.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階以上：１ＬＤＫ（平均専有面積約３４．２０㎡）

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

中層店舗兼共同住宅としては概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	197.96	77.8	154.06	3,630	559,238	8.0	4,473,904
							0.0	0
2～ 5	住宅	143.80	95.1	136.80	2,390	326,952	0.0	0
							2.0	653,904
6～ 9	住宅	143.80	95.1	136.80	2,420	331,056	0.0	0
							2.0	662,112
10～10	住宅	75.40	90.7	68.40	2,450	167,580	0.0	0
							2.0	335,160
～

計		1,423.76	92.5	1,316.86		3,358,850		4,473,904
								5,599,224

⑨年額支払賃料	3,358,850 円　×　12ヶ月　＝　 40,306,200 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,316.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,580,232 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案のうえ査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,886,432 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,713,857 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,132,575 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,473,904 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,949 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,599,224 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,377,678 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,553,202 円　　　　（　 126,271 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央３Ｋ（賃）　　　　-1105	2,449 ( 2,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,449	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,492 円/㎡　月額支払賃料（　 2,390 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡中央３Ｋ（賃）　　　　-1106	2,599 ( 2,493)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,523
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,355,000 円	271,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,141,572 円	42,846,432　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,148,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,303,500 円	271,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	271,000 円	271,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	271,000 円	271,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,490,072 円　（　　　　　　 31,128 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	271,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 1,423.76 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,422,600 円（　　　　　 48,732 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,553,202 円
②総費用	10,490,072 円
③純収益　①－②	32,063,130 円
④建物等に帰属する純収益	16,422,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,640,530 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,595,743 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,311 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 355,993,732 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,060,000 円／㎡）