鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央２Ｃ -1404	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	福岡中央３Ｋ -1101	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,480)
c	福岡中央３Ｋ -1003	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北東23m市道、東6m、角地		商業 (100,400)
d	福岡中央３Ｋ -1002	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東21m国道、中間画地		近商 (90,300)
e	福岡中央３Ｋ -1107	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南11m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 652,917	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	652,917	100 [ 96.0]	680,122	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	680,000
b	(　 ) 615,233	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	661,375	100 [ 92.5]	715,000		715,000
c	(　 ) 709,767	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	744,235	100 [ 110.7]	672,299		672,000
d	(　 ) 769,105	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	816,020	100 [ 94.3]	865,345		865,000
e	(　 ) 776,819	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	823,428	100 [ 112.4]	732,587		733,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 700,000 円／㎡]

福岡中央 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	76,840,187	20,322,835	56,517,352	35,572,200	20,945,152	（　0.9332） 19,546,016	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	476,732,098 円　　　　（　 638,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	310.00	ＲＣ10	2,970.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	747 ㎡	21.0 m x 33.5 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２～１０階：住宅（１ＬＤＫ、約３１㎡）を想定

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

中高層店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	180.00	70.0	126.00	2,905	366,030	6.0	2,196,180
							0.0	0
2～ 3	住宅	310.00	90.0	279.00	2,170	605,430	1.0	605,430
							2.0	1,210,860
4～ 7	住宅	310.00	90.0	279.00	2,200	613,800	1.0	613,800
							2.0	1,227,600
8～10	住宅	310.00	90.0	279.00	2,300	641,700	1.0	641,700
							2.0	1,283,400
～

計		2,970.00	88.8	2,637.00		5,957,190		7,787,340
								11,182,320

⑨年額支払賃料	5,957,190 円　×　12ヶ月　＝　 71,486,280 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 2,637.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,797,280 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	16,800 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,814,400 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	75,283,560 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,814,400 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 3,083,918 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	74,014,042 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,787,340 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,758 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,182,320 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,751,387 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	76,840,187 円　　　　（　 102,865 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央２Ｃ（賃）　　　　-902	2,488 ( 2,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,262	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,296 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 5 F B
b	福岡中央２Ｃ（賃）　　　　-1203	2,854 ( 2,737)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,595
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,935,000 円	587,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	10,022,735 円	77,097,960　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,201,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,989,500 円	587,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	587,000 円	587,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	587,000 円	587,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,322,835 円　（　　　　　　 27,206 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	587,000,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 2,970.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,572,200 円（　　　　　 47,620 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	76,840,187 円
②総費用	20,322,835 円
③純収益　①－②	56,517,352 円
④建物等に帰属する純収益	35,572,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,945,152 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,546,016 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,166 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 476,732,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 638,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡中央 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 5-11

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　渡辺　悟

印

TEL.

鑑定評価額

515,000,000 円

１㎡当たりの価格

689,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区荒戸１丁目９９番｢荒戸１－５－２０｣				②地積　(㎡)	747 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ10	店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域	北25m市道	水道、ガス、下水	大濠公園 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 35 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

大濠公園に比較的近接した那
の津通り沿いの商業地域

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

大濠公園駅　北方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大濠公園駅に比較的近接し、社会的環境にも比較的恵まれた地域で、分譲・賃貸マンション用地への需要は強く
、地価は強含みで推移している。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 700,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 515,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中央区及び周辺区の商業地域である。需要者の中心は、マンション開発業者や投資目的の投資家・不動
産会社等である。需要者間の用地取得競争の激化から、好立地の開発素地に対しては需要の競合・入札が常態化し、こ
れが地価水準を切り上げている。取引価格の水準は、形状・規模等の個別的要因により大きく異なる。尚、昨今のコロ
ナ禍が不動産市況に与える影響は限定的である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、信頼性ある多数の事例より求めたもので、市場性を反映する実証的な価格が得られた。収益価格は収益性
を反映する価格であるが、賃料の遅行性や想定要素が多いという要因もあって、規範性はやや劣る。したがって、比準
価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 741,000 円／㎡

[104.5]
100

100
[100.0]

100
[113.1]

[100.0]
100

685,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    626,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済の回復基調、良好な資金調達環境等から
不動産への投資環境は堅調である。

都心に近接し、交通利便性が良好な事から、
開発業者等の素地需要は強い。地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央３ＫＤＨ -701	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	北7.1m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	福岡中央２Ｃ -1404	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	福岡中央３Ｋ -1101	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,480)
d	福岡中央２Ｃ -308	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m市道、中間画地		商業 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 858,145	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	938,811	100 [ 129.5]	724,951	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	725,000
b	(　 ) 652,917	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	652,917	100 [ 93.1]	701,307		701,000
c	(　 ) 615,233	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	661,375	100 [ 98.7]	670,086		670,000
d	(　 ) 852,757	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	914,156	100 [ 134.7]	678,661		679,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +55.0
a	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 700,000 円／㎡]

福岡中央 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	74,382,517	20,388,961	53,993,556	37,087,200	16,906,356	（　0.9332） 15,777,011	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	384,805,146 円　　　　（　 515,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	310.00	ＲＣ10	2,970.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	747 ㎡	21.0 m x 33.5 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は共同住宅、１Ｋ、平均３１㎡を想定。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	70.0	126.00	2,900	365,400	6.0	2,192,400
							0.0	0
2～ 3	住宅	310.00	90.0	279.00	2,130	594,270	1.0	594,270
							2.0	1,188,540
4～ 7	住宅	310.00	90.0	279.00	2,150	599,850	1.0	599,850
							2.0	1,199,700
8～10	住宅	310.00	90.0	279.00	2,180	608,220	1.0	608,220
							2.0	1,216,440
～

計		2,970.00	88.8	2,637.00		5,778,000		7,605,000
								10,825,200

⑨年額支払賃料	5,778,000 円　×　12ヶ月　＝　 69,336,000 円
⑩a共益費（管理費）	110 円／㎡　×　 2,637.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,480,840 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の水準を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	16,800 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,814,400 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	72,816,840 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,814,400 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,985,250 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	71,645,990 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,605,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 73,008 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,825,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,663,519 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	74,382,517 円　　　　（　 99,575 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央２Ｃ（賃）　　　　-1403	2,087 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,293	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,244 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 5 F B
b	福岡中央２Ｃ（賃）　　　　-1404	2,014 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,143
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,060,000 円	612,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	9,702,061 円	74,631,240　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,200,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,202,000 円	612,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	612,000 円	612,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	612,000 円	612,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,388,961 円　（　　　　　　 27,294 円／㎡）　　（経費率　　 27.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	612,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 2,970.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,087,200 円（　　　　　 49,648 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	74,382,517 円
②総費用	20,388,961 円
③純収益　①－②	53,993,556 円
④建物等に帰属する純収益	37,087,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,906,356 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,777,011 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,120 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 384,805,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 515,000 円／㎡）