鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央３ＫＤＨ -1301	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	北東5.5m市道、中間画地		商業 (90,330)
b	福岡中央３ＫＤＨ -1401	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	北西6.1m市道、南西5.4m、角地		商業 (100,366)
c	福岡中央２Ｃ -1303	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	北西2.7m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	福岡中央２Ｃ -406	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西7.3m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 502,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	517,729	100 [ 96.5]	536,507	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	563,000
b	(　 ) 385,494	100 [ 100.0]	[ 115.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	431,903	100 [ 95.0]	454,635		477,000
c	(　 ) 605,013	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	644,339	100 [ 92.9]	693,583		728,000
d	(　 ) 417,575	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	442,630	100 [ 102.9]	430,155		452,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 477,000 円／㎡]

福岡中央 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,196,600	12,530,243	32,666,357	23,452,200	9,214,157	（　0.9332） 8,598,651	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	209,723,195 円　　　　（　 424,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	175.00	ＲＣ11	1,955.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	17.6 m x 28.2 m	前面道路：市道　 11.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上を単身向け共同住宅（１Ｒ：平均専有面積約２８㎡）と想定。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	70.0	122.50	2,500	306,250	8.0	2,450,000
							0.0	0
2～11	居宅	175.00	95.0	166.25	1,950	324,188	2.0	648,376
							1.0	324,188
塔屋～	機械室	30.00

～

～

計		1,955.00	91.3	1,785.00		3,548,130		8,933,760
								3,241,880

⑨年額支払賃料	3,548,130 円　×　12ヶ月　＝　 42,577,560 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,785.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,142,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,719,560 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,846,382 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,313,178 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,933,760 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 85,764 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,241,880 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 797,658 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,196,600 円　　　　（　 91,306 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡市中央３Ｋ（賃）　　　　-707	2,036 ( 1,952)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,036	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,995 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡中央２Ｃ（賃）　　　　-1302	1,964 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,964
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,935,000 円	387,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,000,743 円	46,159,560　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 531,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,289,500 円	387,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	387,000 円	387,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	387,000 円	387,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,530,243 円　（　　　　　　 25,314 円／㎡）　　（経費率　　 27.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	387,000,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 1,955.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,452,200 円（　　　　　 47,378 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,196,600 円
②総費用	12,530,243 円
③純収益　①－②	32,666,357 円
④建物等に帰属する純収益	23,452,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,214,157 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,598,651 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,371 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,723,195 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 424,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡中央 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 5-7

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　松本　忠人

印

TEL.

鑑定評価額

228,000,000 円

１㎡当たりの価格

460,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区清川２丁目４号１３番１｢清川２－４－１９｣				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.6	店舗兼共同住宅ＲＣ12	店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域	南西11.6m市道、南東側道	水道、ガス、下水	薬院 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 140 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

清川地区は賃貸マンションの
建築が盛んである。

街

路

１１．６ｍ市道

交通

施設

薬院駅　南東方

1.1km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域で、都心「天神」への接近性に比較的恵まれ、賃貸マンション
の立地適性を有し、コロナ禍においても需要は増大しており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 480,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 379,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は天神地区外延部のマンション立地適性を有する商業地域。需要者の中心は、マンションディベロッパーや
賃貸マンション経営目的の個人事業主等である。旧来の地域性等から同一需給圏内ではやや劣位にあったが、賃貸マン
ション等の需要拡大、地価の割安感等から域外からの市場参加者が増大し、コロナ禍においても需要は増大し、地価を
押し上げている。このような状況のため市場は安定しておらず、現状において中心となる価格帯も見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格はやや古い取引を含み５事例を採用し、十分に検討して求めており、市場性を反映した実証的価格で信頼性は
高い。収益価格は賃料の遅行性や想定要素を含むが、想定諸元は妥当であり、市場の特性等の観点から考量すべき価格
と思料される。よって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、市場の特性・代表標準地との均衡及び地価変動の
推移等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 800,000 円／㎡

[112.5]
100

100
[103.0]

100
[200.7]

[105.0]
100

457,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で更に継続する金融緩和政策等を背
景に、更なる成長が期待される福岡市の不動
産市場は依然注目されている。

賃貸マンションの開発ニーズは旺盛で、割安
感等から需要が強く、地価は上昇傾向が強い
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +73.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+15.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央３Ｋ -610	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西7.1m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	福岡中央３Ｋ -603	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	南西9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	福岡中央３ＫＤＨ -1401	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	北西6.1m市道、南西5.4m、角地		商業 (100,366)
d	福岡中央２Ｃ -406	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西7.3m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	福岡南３Ｋ -1204	福岡市南区		更地	（　）	ほぼ整形	北東32m県道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 561,373	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	589,442	100 [ 125.6]	469,301	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	493,000
b	(　 ) 662,588	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	728,847	100 [ 154.8]	470,831		494,000
c	(　 ) 385,494	100 [ 100.0]	[ 115.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	431,903	100 [ 79.9]	540,554		568,000
d	(　 ) 417,575	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	442,630	100 [ 96.8]	457,262		480,000
e	(　 ) 519,530	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	536,674	100 [ 121.5]	441,707		464,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 480,000 円／㎡]

福岡中央 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,075,492	12,381,416	31,694,076	23,452,200	8,241,876	（　0.9332） 7,691,319	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	187,593,146 円　　　　（　 379,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	175.00	ＲＣ11	1,955.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	17.6 m x 28.2 m	前面道路：市道　 11.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～１１階は２８㎡程度の１Ｒを想定

⑦有効率　 90.4 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	175.00	70.0	122.50	2,200	269,500	8.0	2,156,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	175.00	94.0	164.50	1,900	312,550	2.0	625,100
							1.0	312,550
4～ 8	住宅	175.00	94.0	164.50	1,930	317,485	2.0	634,970
							1.0	317,485
9～11	住宅	175.00	94.0	164.50	1,950	320,775	2.0	641,550
							1.0	320,775
塔屋～		30.00

計		1,955.00	90.4	1,767.50		3,444,350		8,505,700
								3,174,850

⑨年額支払賃料	3,444,350 円　×　12ヶ月　＝　 41,332,200 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,767.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,121,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,560,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,453,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,560,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,800,528 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,212,672 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,505,700 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 81,655 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,174,850 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 781,165 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,075,492 円　　　　（　 89,041 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央２Ｃ（賃）　　　　-1301	2,025 ( 1,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,047	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,974 円/㎡　月額支払賃料（　 1,930 円/㎡）　基準階 6 F B
b	福岡中央３Ｋ（賃）　　　　-404	2,007 ( 2,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [103.0]	1,917
c	福岡中央３Ｋ（賃）　　　　-602	2,151 ( 2,062)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,955

福岡中央 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,935,000 円	387,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,851,716 円	45,013,200　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 531,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,289,500 円	387,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	387,000 円	387,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	387,000 円	387,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,381,416 円　（　　　　　　 25,013 円／㎡）　　（経費率　　 28.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	387,000,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 1,955.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,452,200 円（　　　　　 47,378 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,075,492 円
②総費用	12,381,416 円
③純収益　①－②	31,694,076 円
④建物等に帰属する純収益	23,452,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,241,876 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,691,319 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,538 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 187,593,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 379,000 円／㎡）