鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央３Ｋ -807	福岡市中央区		建付地	（　）	袋地等	北西3.2m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (70,160)
b	福岡中央３ＫＤＨ -201	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	北東3.4m市道、南6m、角地		１住居高度地区2種20m (70,160)
c	福岡中央３Ｋ -1004	福岡市中央区		建付地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	福岡中央３Ｋ -401	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.3m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m 建築協定 (70,172)
e	福岡中央３Ｋ -605	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 333,107	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	429,708	100 [ 108.7]	395,316	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	395,000
b	(　 ) 348,588	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	387,320	100 [ 98.7]	392,421		392,000
c	(　 ) 334,506	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	387,655	100 [ 105.0]	369,195		369,000
d	(　 ) 367,427	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	387,268	100 [ 102.9]	376,354		376,000
e	(　 ) 365,509	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	376,474	100 [ 100.0]	376,474		376,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 383,000 円／㎡]

福岡中央 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,715,582	5,994,173	17,721,409	12,199,200	5,522,209	（　0.9343） 5,159,400	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	128,985,000 円　　　　（　 304,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	134.84	ＲＣ10	1,080.85
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	424 ㎡	18.6 m x 22.7 m	前面道路：市道　 12.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（単身者向け、１戸当り３３㎡程度）

⑦有効率　 75.6 ％
の理由

用途、構造等から標準的仕様

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	駐車場	133.11

2～ 9	住宅	109.16	86.4	94.32	2,180	205,618	1.0	205,618
							1.0	205,618
10～10	住宅	74.46	84.4	62.88	2,200	138,336	1.0	138,336
							1.0	138,336
～

～

計		1,080.85	75.6	817.44		1,783,280		1,783,280
								1,783,280

⑨年額支払賃料	1,783,280 円　×　12ヶ月　＝　 21,399,360 円
⑩a共益費（管理費）	160 円／㎡　×　 817.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,569,485 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,260,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,968,845 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,260,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 969,154 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,259,691 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,783,280 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,119 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,783,280 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 438,772 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,715,582 円　　　　（　 55,933 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央３Ｋ（賃）　　　　-1105	2,449 ( 2,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,382	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,228 円/㎡　月額支払賃料（　 2,180 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡中央２Ｃ（賃）　　　　-1403	2,087 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,092
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	816,000 円	204,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,665,173 円	24,228,845　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 371,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,734,000 円	204,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,994,173 円　（　　　　　　 14,137 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	204,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 1,080.85 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,199,200 円（　　　　　 28,772 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,715,582 円
②総費用	5,994,173 円
③純収益　①－②	17,721,409 円
④建物等に帰属する純収益	12,199,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,522,209 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,159,400 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,168 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,985,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 304,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡中央 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 -21

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　高田　卓巳

印

TEL.

鑑定評価額

159,000,000 円

１㎡当たりの価格

375,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区港２丁目１０番８｢港２－２－２４｣				②地積　(㎡)	424 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ6	中高層住宅の中に事業所が見られる住宅地域	北東12.1m市道	水道、ガス、下水	大濠公園 620m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．１ｍ市道

交通

施設

大濠公園駅北東方

620m

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

漁港近くの水産業関連事業所等が多いエリアであるが都心接近性が高く、今後は共同住宅を中心とした地域とし
て成熟していくと予測。地価は市況の極端な悪化がなければもうしばらく強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 392,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 337,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中央区及び博多区内の駅徒歩圏を中心とする住宅地域である。需要者の中心は賃貸マンション等の開発を
行う中堅及び地場の不動産開発業者等である。新型コロナで、投資家等から賃貸マンションの賃料収入の安定性の高さ
が再認識されており、優良開発素地については依然として高値で取引される状況が続いている。需要の中心となる価格
帯は、容積率１００％あたりの価格が１坪６０万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は比較的居住利便性の高い住宅地域に存し、物件が市場に出れば需要が競合する状況に大きな変化はなく、
取引が成立すると、その取引価格水準が他の取引の指標となる状態は継続しており、買主が投資採算性を十分に考慮で
きる状況には至っていない。したがって、本件ではこうした市場の実態を踏まえ、比準価格をやや重視し、代表標準地
との検討を踏まえ、収益価格も比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡中央 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 394,000 円／㎡

[108.6]
100

100
[100.0]

100
[114.9]

[100.0]
100

372,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    338,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福岡市は顕著な人口増加続く。銀行貸出金残
高も増加。個人消費も前年比プラスが続く。
一方、住宅着工戸数は前年比マイナス。有効
求人倍率も悪化。

区域内に格別の変動はないが、マンション用
地不足は継続しており、その需要は、利便性
を有するが割安感を残すエリアに波及。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央３Ｋ -101	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	台形	南7.9m市道、東6m、角地		準工 (80,200)
b	福岡中央３Ｋ -1004	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
c	福岡中央３Ｋ -402	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北東3.8m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,150)
d	博多３Ｋ -206	福岡市博多区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		準工地区計画等臨港地区 (60,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 216,471	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	227,820	100 [ 64.5]	353,209	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	353,000
b	(　 ) 334,506	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	387,655	100 [ 104.2]	372,030		372,000
c	(　 ) 196,981	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	238,695	100 [ 56.6]	421,723		422,000
d	(　 ) 352,074	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	369,678	100 [ 88.3]	418,661		419,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.93	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.93	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +25.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 392,000 円／㎡]

福岡中央 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,957,495	6,643,247	18,314,248	12,199,200	6,115,048	（　0.9343） 5,713,289	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	142,832,225 円　　　　（　 337,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	134.84	ＲＣ10	1,080.85
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	424 ㎡	18.6 m x 22.7 m	前面道路：市道　 12.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階以上は住宅（１戸３１㎡程度）、平面式駐車場７台を想定。内部廊下等を含むため容積率緩和あり。

⑦有効率　 75.6 ％
の理由

共同住宅等廊下、駐車場等を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	133.11

2～ 9	共同住宅	109.16	86.4	94.32	2,300	216,936	1.0	216,936
							1.0	216,936
10～10	共同住宅	74.46	84.4	62.88	2,450	154,056	1.0	154,056
							1.0	154,056
～

～

計		1,080.85	75.6	817.44		1,889,544		1,889,544
								1,889,544

⑨年額支払賃料	1,889,544 円　×　12ヶ月　＝　 22,674,528 円
⑩a共益費（管理費）	159 円／㎡　×　 817.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,559,676 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,260,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,234,204 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,260,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,019,768 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,474,436 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,889,544 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,140 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,889,544 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 464,919 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,957,495 円　　　　（　 58,862 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央３Ｋ（賃）　　　　-801	2,681 ( 2,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,482	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,351 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡中央３Ｋ（賃）　　　　-1105	2,449 ( 2,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,310
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	816,000 円	204,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	3,314,247 円	25,494,204　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 371,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,734,000 円	204,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,643,247 円　（　　　　　　 15,668 円／㎡）　　（経費率　　 26.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	204,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 1,080.85 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,199,200 円（　　　　　 28,772 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,957,495 円
②総費用	6,643,247 円
③純収益　①－②	18,314,248 円
④建物等に帰属する純収益	12,199,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,115,048 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,713,289 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,475 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,832,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 337,000 円／㎡）