鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央３Ｋ -210	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西5.3m市道、中間画地		２住居 (70,212)
b	福岡中央２Ｃ -810	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.3m市道、中間画地		２住居 (70,212)
c	福岡中央３Ｋ -608	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,160)
d	福岡中央３Ｋ -107	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 420,982	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	434,874	100 [ 101.8]	427,185	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	423,000
b	(　 ) 297,097	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	314,923	100 [ 94.1]	334,668		331,000
c	(　 ) 599,152	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	606,342	100 [ 121.6]	498,637		494,000
d	(　 ) 462,441	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	492,500	100 [ 120.8]	407,699		404,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 +10.0
d	正常	％／月 +1.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +1.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 420,000 円／㎡]

福岡中央 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,996,378	2,772,367	8,224,011	5,465,600	2,758,411	（　0.9520） 2,626,007	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	65,650,175 円　　　　（　 337,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	Ｓ5	525.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	300 ％	288 ％	195 ㎡	9.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均約３１㎡の１ＤＫ、１５戸を想定

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	105.00	85.0	89.25	1,780	158,865	1.0	158,865
							1.0	158,865
2～ 4	住宅	105.00	90.0	94.50	1,800	170,100	1.0	170,100
							1.0	170,100
5～ 5	住宅	105.00	90.0	94.50	1,820	171,990	1.0	171,990
							1.0	171,990
～

～

計		525.00	89.0	467.25		841,155		841,155
								841,155

⑨年額支払賃料	841,155 円　×　12ヶ月　＝　 10,093,860 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 467.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 560,700 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,654,560 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 449,222 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,781,338 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	841,155 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,075 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 841,155 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 206,965 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,996,378 円　　　　（　 56,392 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央２Ｃ（賃）　　　　-1101	1,949 ( 1,947)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,712	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,840 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡中央２Ｃ（賃）　　　　-1102	1,844 ( 1,806)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,897
c	福岡中央３Ｋ（賃）　　　　-1101	1,544 ( 1,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,906

福岡中央 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	341,600 円	85,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,347,667 円	11,230,560　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 186,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 725,900 円	85,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,400 円	85,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,400 円	85,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,772,367 円　（　　　　　　 14,217 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,400,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,465,600 円（　　　　　 28,029 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,996,378 円
②総費用	2,772,367 円
③純収益　①－②	8,224,011 円
④建物等に帰属する純収益	5,465,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,758,411 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,626,007 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,467 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,650,175 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 337,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡中央 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 -13

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　渡辺　悟

印

TEL.

鑑定評価額

79,200,000 円

１㎡当たりの価格

406,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区大宮２丁目４号２１番外｢大宮２－４－３１｣				②地積　(㎡)	195 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他） (70,288)
	不整形 1:2	共同住宅ＲＣ4	一般住宅、マンション等が混在する既成住宅地域	北西7.2m市道	水道、ガス、下水	西鉄平尾 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．２ｍ市道

交通

施設

西鉄平尾駅　北方

400m

法令

規制

２住居
(70,288)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

都心に近接する西鉄沿線の中層共同住宅地で、高級マンション用地への需要は旺盛であるが、供給が限定的であ
るため競合が多く、地価は上昇傾向を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 417,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 322,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、都心に近接する利便性の優る住宅地域である。需要者の中心は、分譲賃貸マンション開発業者や投資目
的の投資家・不動産会社等である。好立地の分譲マンションや賃貸マンションに対する需要は旺盛で、用地取得競争は
過熱しており、地価は上昇傾向にある。取引価格の水準は、形状・規模等の個別的要因により大きく異なるが、概ね１
億円超である。尚、昨今のコロナ禍が不動産市況に与える影響は限定的である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、多数の取引事例より求めたもので、市場性を反映し実証的で規範性の高い価格が得られた。収益価格は収
益性を反映する価格であるが、賃料の遅行性や想定要素が多いこと等から、規範性はやや劣る。したがって、比準価格
を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡中央 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 394,000 円／㎡

[108.6]
100

100
[100.0]

100
[104.5]

[ 99.0]
100

405,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    377,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の回復基調や低金利等を背景に不動産需
要は堅調。地価も上昇傾向で推移している。

交通利便性に優れる住宅地域で、開発業者等
の素地需要は強い。地価も上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央３Ｋ -210	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西5.3m市道、中間画地		２住居 (70,212)
b	福岡中央２Ｃ -405	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東5.4m市道、中間画地		２住居 (70,216)
c	福岡中央３ＫＤＨ -1401	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	北西6.1m市道、南西5.4m、角地		商業 (100,366)
d	福岡南２Ｃ -721	福岡市南区		更地	（　）	台形	北西6.1m市道、北東5.8m、角地		１中専高度地区2種15m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 420,982	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	434,874	100 [ 103.9]	418,551	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	414,000
b	(　 ) 300,000	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	321,600	100 [ 76.1]	422,602		418,000
c	(　 ) 385,494	100 [ 100.0]	[ 115.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	431,903	100 [ 101.9]	423,850		420,000
d	(　 ) 336,774	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	336,120	100 [ 78.3]	429,272		425,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 417,000 円／㎡]

福岡中央 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,239,957	2,841,354	8,398,603	5,691,260	2,707,343	（　0.9513） 2,575,495	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	62,816,951 円　　　　（　 322,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	Ｓ5	525.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	300 ％	288 ％	195 ㎡	9.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫで１５戸、平均専有面積約３１㎡を想定

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

この種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	105.00	85.0	89.25	1,800	160,650	1.0	160,650
							1.0	160,650
2～ 4	住宅	105.00	90.0	94.50	1,850	174,825	1.0	174,825
							1.0	174,825
5～ 5	住宅	105.00	90.0	94.50	1,870	176,715	1.0	176,715
							1.0	176,715
～

～

計		525.00	89.0	467.25		861,840		861,840
								861,840

⑨年額支払賃料	861,840 円　×　12ヶ月　＝　 10,342,080 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 467.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 560,700 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は周辺の類似不動産の水準を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,902,780 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 459,151 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,019,629 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	861,840 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,274 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 861,840 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 212,054 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,239,957 円　　　　（　 57,641 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央３Ｋ（賃）　　　　-1409	1,946 ( 1,866)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,946	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,891 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡中央２Ｃ（賃）　　　　-1303	1,915 ( 1,915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,807
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	352,400 円	88,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,377,454 円	11,478,780　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 186,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 748,800 円	88,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,100 円	88,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,100 円	88,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,841,354 円　（　　　　　　 14,571 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9513

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,100,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,691,260 円（　　　　　 29,186 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,239,957 円
②総費用	2,841,354 円
③純収益　①－②	8,398,603 円
④建物等に帰属する純収益	5,691,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,707,343 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,575,495 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,208 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,816,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 322,000 円／㎡）