別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福岡中央 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡中央 -8 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　税田　健司 印  TEL.

鑑定評価額 31,300,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市中央区福浜１丁目２番２８ ｢福浜１－１４－８｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度地区2種15m 1:1.2 共同住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 唐人町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 博多湾近接の中規模一般住宅 を中心とした既成住宅地域。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 唐人町駅　北西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度地区2種15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅からなる既成住宅地域であるが、共同住宅の建設も斬次進展しつつある。特に需要を増大させる 要因にも乏しく、新型コロナ禍にあって、上昇幅も鈍化しつつ推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    138,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産に係る同一需給圏は、中央区の西部及び早良区内の住宅地域である。市場参加者は、主に天神や博多駅地区 等の都心へ通勤するサラリーマン等のエンドユーザーが中心と考えられる。中央区内の住宅地の需要は全般に堅調であ り地価は上昇傾向にあるが、新型コロナの影響から上昇率の鈍化が認められる。市場の中心となる価格帯は、画地規模 等にもよるが土地のみで２，７００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はやや広域的な取引事例を採用して求めた価格で、市場性を反映した客観的な性格を有する。一方、収益価格 には多くの想定要素も含まれることからやや説得力に欠けると判断した。従って、本件評価においては、実証的かつ客 観性に富んだ比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡中央 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    141,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [ 79.9] [100.0] 100 177,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    174,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大規模金融緩和政策が継続しており、中央区 内の住宅は全般に堅調な上昇が続いている。 新型コロナ禍の中、最寄駅から離れており、 需要の減少から上昇幅の鈍化傾向が認められ る。 標準地上に共同住宅が建築された。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％