別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福岡中央 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡中央 -5 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　哲 印  TEL.

鑑定評価額 142,000,000 円  １㎡当たりの価格 429,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 320,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市中央区六本松４丁目６１番 ｢六本松４－５－１８｣ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m 1:1 共同住宅 ＲＣ3 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 六本松 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 六本松駅南方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 九大跡地に分譲マンション、商業施設、裁判所、検察庁等が建設され、集積性・拠点性が高まっている。地下鉄 線も博多駅まで延伸予定であり地価は上昇傾向にて推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    438,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    320,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央区内において、地下鉄七隈線、地下鉄空港線沿線等の共同住宅を中心とする住宅地域である。需要者 は、共同住宅を建設する目的で用地を取得する不動産会社等の法人が主体である。取引件数は減少傾向にあるものの、 金融緩和政策等により中央区の賃貸マンションの売買価格は高止まりしており、分譲マンションの販売も概ね好調であ る。市場の中心価格帯は規模により異なるが、更地で概ね１億円から２億円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸向け共同住宅を主体とする住宅地域であることから、最有効使用の共同住宅の建築を前提とした収益価格を査定し たが、試算の特性として、賃料設定等の想定要因を多数含んでいることが指摘される。一方、比準価格は価格牽連性を 有する取引事例に基づき査定しており、説得力を有する。従って、本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    394,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　福岡中央 -3                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    390,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の都心回帰現象や低金利政策等により中 央区内の住宅需要は高まっている。マンショ ン販売は概ね好調であり、人口は増加してい る。 裁判所等の移転や「六本松４２１」が開業し 、六本松地区は拠点性を高めている。今後は 地下鉄線の博多駅への直通が予定されている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.9 ％ +10.0 ％