鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央２Ｃ -408	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10.8m市道、南西6.6m、角地		１住居高度地区2種15m (80,200)
b	福岡中央３Ｋ -1	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ整形	西5.5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	福岡中央２Ｃ -808	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	南西5.9m市道、南東4m、角地		２住居高度地区2種20m (70,200)
d	福岡中央３Ｋ -207	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
e	早良２Ｃ -317	福岡市早良区		更地	（　）	不整形	北5.5m市道、東6m、二方路		１住居高度地区2種20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 590,819	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	579,347	100 [ 92.7]	624,970	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	644,000
b	(　 ) 1,181,744	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,181,744	100 [ 96.9]	1,219,550		1,260,000
c	(　 ) 653,969	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	683,427	100 [ 73.4]	931,099		959,000
d	(　 ) 555,887	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	555,887	100 [ 68.6]	810,331		835,000
e	(　 ) 426,043	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	439,673	100 [ 54.6]	805,262		829,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -30.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 880,000 円／㎡]

福岡中央 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション及び賃貸マンションそれぞれの市場環境を踏まえ、最有効使用及び市場参加者の観点から、収益還元法は規範性に乏しいので適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション事業による投資採算性で価格形成されているため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,293,693,676	703,182,929	12	1,270,500	1,199.50	363,000	1,628.62
⑧開発法による価格	590,510,747 円　　　　（　 822,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 -2　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
718 ㎡	㎡		㎡		㎡	718.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
471.66 ㎡	1,628.62 ㎡	1,242.20 ㎡	386.42 ㎡	1,199.50 ㎡	ＲＣ・5F ( 10 戸) 120㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 65.7 ％）	（ 226.8 ％）	（ 173.0 ％）	（ 53.8 ％）	（ 73.65 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種15m	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	26.0 ｍ 26.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.4 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,270,500 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,270,500 円／㎡　　×　　 1,199.50 ㎡　　＝　　　　 1,523,964,750 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,523,964,750 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 363,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 373,890 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 373,890 円／㎡　　×　　　 1,628.62 ㎡　　＝　　　　 608,924,732 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,523,964,750 円　　×　　　　　 13 ％　　＝　　　　 198,115,418 円

支出合計　④+⑤+⑥

807,040,150 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	17 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	121,917,180 円	( 8 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 106,823,833 円
	販売総額(2期)	1,097,254,620 円	( 72 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 934,531,760 円
	販売総額(3期)	304,792,950 円	( 20 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 252,338,083 円
収入合計		－	－	－	－	1,293,693,676 円
支出	建築工事費(1期)	60,892,473 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 56,459,501 円
	建築工事費(2期)	60,892,473 円	( 10 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 53,859,392 円
	建築工事費(3期)	487,139,786 円	( 80 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 414,896,956 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	99,057,709 円	( 50 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 93,599,629 円
	販売管理費(2期)	99,057,709 円	( 50 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 84,367,451 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	703,182,929 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,293,693,676 円　　－　　　　　　 703,182,929 円　　＝　　　　　 590,510,747 円 822,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡中央 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 -2

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　松本　忠人

印

TEL.

鑑定評価額

589,000,000 円

１㎡当たりの価格

820,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	620,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区大濠１丁目１３区１３３番｢大濠１－１３－２６｣				②地積　(㎡)	718 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種15m (80,200)
	1:1	住宅Ｗ2	大規模一般住宅、マンションが混在する住宅地域	東5.4m市道、南側道	水道、ガス、下水	唐人町 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 200 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

大濠公園に隣接し、市内随一
の高級住宅地域

街

路

５．４ｍ市道

交通

施設

唐人町駅　南東方

750m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区2種15m

⑤地域要因の将
　来予測

市内有数の高級住宅地域で、ステータスシンボルとしての地位及び稀少性は非常に高く、コロナ禍においても需
要は富裕層を中心に根強い。このため、地価は上昇傾向でしばらく推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 828,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 806,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、福岡市内の品等が良い高級住宅地域。需要者の中心は、大手マンションディベロッパーや戸建住宅取得
目的の富裕層等である。高級マンションや高級戸建住宅への需要は根強く、他方、売り物件等の供給が稀であるため、
その稀少性は更に高まっており、地価は依然上昇傾向にある。取得目的により土地取引の価格水準は異なり、中心とな
る価格帯は見出し難いが、専有面積８５㎡程度の分譲マンションで１億円強が目安となってきている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市内有数の高級住宅地域のため同一需給圏内の地位等に留意し、十分に検討して求めており、市場性を反映
した実証的価格で信頼性を有する。開発法による価格は投資採算性に着目した価格で、開発・販売計画等は市場を反映
して計画され、信頼性を有する考量すべき価格と言える。よって、比準価格と開発法による価格を関連付け、市場の特
性・代表標準地との均衡及び同一需給圏内の価格バランス等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡中央 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 504,000 円／㎡

[104.8]
100

100
[100.0]

100
[ 66.9]

[103.0]
100

813,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で更に継続する低金利等の金融緩和
政策を背景に、人口の増加傾向が続く福岡市
の住宅地市場は依然堅調である。

一般的要因を背景に、高級マンションの用地
需要は根強く、稀少性は更に高まっており、
地価は上昇傾向を続けている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 -20.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央３Ｋ -207	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
b	福岡中央３Ｋ -1	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ整形	西5.5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	福岡中央２Ｃ -808	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	南西5.9m市道、南東4m、角地		２住居高度地区2種20m (70,200)
d	福岡中央３Ｋ -1002	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東21m国道、中間画地		近商 (90,300)
e	早良２Ｃ -316	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	南5.8m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 555,887	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	555,887	100 [ 71.4]	778,553	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	802,000
b	(　 ) 1,181,744	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,181,744	100 [ 101.0]	1,170,044		1,210,000
c	(　 ) 653,969	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	683,427	100 [ 82.4]	829,402		854,000
d	(　 ) 769,105	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	816,020	100 [ 96.6]	844,741		870,000
e	(　 ) 529,341	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	534,634	100 [ 67.6]	790,879		815,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -25.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 828,000 円／㎡]

福岡中央 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		地域性等から賃貸マンションより分譲マンションがより有効な土地利用と判断され、収益還元法の規範性は低く、開発法がより有効と判断した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション事業の投資採算性が価格形成の中心であるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,276,873,460	697,971,665	12	1,210,000	1,199.50	367,000	1,628.62
⑧開発法による価格	578,901,795 円　　　　（　 806,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 -2　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
718 ㎡	㎡		㎡		㎡	718.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
471.66 ㎡	1,628.62 ㎡	1,242.20 ㎡	386.42 ㎡	1,199.50 ㎡	ＲＣ・5F ( 14 戸) 85㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 65.7 ％）	（ 226.8 ％）	（ 173.0 ％）	（ 53.8 ％）	（ 73.65 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種15m	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	26.0 ｍ 26.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.4 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,210,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,210,000 円／㎡　　×　　 1,199.50 ㎡　　＝　　　　 1,451,395,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,451,395,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 367,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 378,010 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 378,010 円／㎡　　×　　　 1,628.62 ㎡　　＝　　　　 615,634,646 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,451,395,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 174,167,400 円

支出合計　④+⑤+⑥

789,802,046 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	8 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	13 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	116,111,600 円	( 8 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 107,658,676 円
	販売総額(2期)	1,045,004,400 円	( 72 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 924,306,392 円
	販売総額(3期)	290,279,000 円	( 20 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 244,908,392 円
収入合計		－	－	－	－	1,276,873,460 円
支出	建築工事費(1期)	123,126,929 円	( 20 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 116,342,635 円
	建築工事費(2期)	123,126,929 円	( 20 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 109,940,035 円
	建築工事費(3期)	369,380,788 円	( 60 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 311,646,571 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	87,083,700 円	( 50 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 82,285,388 円
	販売管理費(2期)	87,083,700 円	( 50 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 77,757,036 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	697,971,665 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,276,873,460 円　　－　　　　　　 697,971,665 円　　＝　　　　　 578,901,795 円 806,000 円／㎡