鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	博多２Ｃ -201	福岡市博多区		建付地	（　）	不整形	南西15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	博多３Ｋ -204	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南東25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,600)
c	博多３Ｋ -104	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	博多３Ｋ -901	福岡市博多区		建付地	（　）	長方形	南西5.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,348)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 729,313	100 [ 100.0]	[ 112.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	839,454	100 [ 96.3]	871,707	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	872,000
b	(　 ) 1,238,543	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,337,626	100 [ 139.4]	959,560		960,000
c	(　 ) 1,000,000	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,078,000	100 [ 113.6]	948,944		949,000
d	(　 ) 620,284	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	620,284	100 [ 66.0]	939,824		940,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 949,000 円／㎡]

福岡博多 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	155,041,586	46,696,015	108,345,571	71,303,000	37,042,571	（　0.9343） 34,608,874	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	865,221,850 円　　　　（　 860,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	548.50	ＲＣ8	4,022.47
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	1,006 ㎡	32.5 m x 30.9 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

８階建事務所ビル。各階、マルチテナント仕様を想定。

⑦有効率　 79.3 ％
の理由

８階建事務所ビルとして標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	295.47	70.0	206.83	3,176	656,892	10.0	6,568,920
							0.0	0
2～ 7	事務所	548.50	80.0	438.80	3,085	1,353,698	8.0	10,829,584
							0.0	0
8～ 8	事務所	436.00	80.0	348.80	3,085	1,076,048	8.0	8,608,384
							0.0	0
～

～

計		4,022.47	79.3	3,188.43		9,855,128		80,154,808
								0

⑨年額支払賃料	9,855,128 円　×　12ヶ月　＝　 118,261,536 円
⑩a共益費（管理費）	1,059 円／㎡　×　 3,188.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　 40,518,568 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	158,780,104 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,920,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 6,428,004 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	154,272,100 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	80,154,808 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 769,486 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	155,041,586 円　　　　（　 154,117 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	博多３Ｋ（賃）　　　　-206	3,349 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,288	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,106 円/㎡　月額支払賃料（　 3,085 円/㎡）　基準階 2 F B
b	博多３Ｋ（賃）　　　　-207	3,039 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,984
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,650,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	22,498,015 円	160,700,104　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,683,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,605,000 円	1,130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,130,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,130,000 円	1,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 46,696,015 円　（　　　　　　 46,418 円／㎡）　　（経費率　　 30.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,130,000,000 円	設計監理料率　 272,000 円／㎡　×　 4,022.47 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	71,303,000 円（　　　　　 70,878 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	155,041,586 円
②総費用	46,696,015 円
③純収益　①－②	108,345,571 円
④建物等に帰属する純収益	71,303,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	37,042,571 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	34,608,874 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,402 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 865,221,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 860,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡博多 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡博多 5-24

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　井上　慶一

印

TEL.

鑑定評価額

945,000,000 円

１㎡当たりの価格

939,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区東比恵３丁目３２５番｢東比恵３－１９－２６｣				②地積　(㎡)	1,006 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1	事務所Ｓ8	事務所ビル、銀行、店舗等が建ち並ぶ商業地域	南西20m県道	水道、下水	東比恵 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層事務所ビル地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

東比恵駅　南東方

130m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ博多駅に近接する東比恵地区は、博多駅周辺のオフィス需要を補完するエリアである。福岡空港との接近性
も相まって、オフィオス街として発展が見込め、土地価格は上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所ビル地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 980,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 874,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、博多区及び中央区の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は、オフィスビルを開発するデベ
ロッパーや自社ビル用地を取得する事業法人等である。博多コネクテッド等の大型開発が進行中であるが、新型コロナ
の影響で空室率はやや上昇するも、賃料は上昇傾向にあり、東比恵地区でもオフィス需要が高くなっている。取引価格
は敷地規模に左右されるが、更地で９００，０００～１，０００，０００円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが、開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した
説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目した価格で理論的であるが、賃料の粘着性により、
比準価格よりも低位に求められた。したがって、本件では、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、周辺標
準地のバランス等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    853,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響で、業績が悪化の企業が多
い中、世界同時金融緩和を背景に資金は株式
や不動産市場に流れ込み、地価は上昇傾向で
推移している。

博多駅周辺のオフィス供給不足の影響を受け
、東比恵地区はオフィス需要の高まりが認め
られる。ホテルの新規供給も散見される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	博多３Ｋ -204	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南東25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,600)
b	博多３Ｋ -205	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南西10m市道、北西8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	博多３Ｋ -601	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西36m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
d	博多３Ｋ -207	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	北西10m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,238,543	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,337,626	100 [ 134.7]	993,041	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	993,000
b	(　 ) 685,812	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	725,762	100 [ 74.1]	979,436		979,000
c	(　 ) 1,386,218	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,386,218	100 [ 122.0]	1,136,244		1,140,000
d	(　 ) 1,223,814	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,223,814	100 [ 117.6]	1,040,658		1,040,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 980,000 円／㎡]

福岡博多 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	150,047,012	45,369,397	104,677,615	68,016,000	36,661,615	（　0.9354） 34,293,275	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	879,314,744 円　　　　（　 874,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	548.50	ＲＣ8	4,022.47
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	1,006 ㎡	32.5 m x 30.9 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

８階建事務所ビル。各階、マルチテナント仕様を想定。

⑦有効率　 79.3 ％
の理由

８階建事務所ビルとして標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	295.47	70.0	206.83	3,500	723,905	10.0	7,239,050
							0.0	0
2～ 7	事務所	548.50	80.0	438.80	3,400	1,491,920	10.0	14,919,200
							0.0	0
8～ 8	事務所	436.00	80.0	348.80	3,400	1,185,920	10.0	11,859,200
							0.0	0
～

～

計		4,022.47	79.3	3,188.43		10,861,345		108,613,450
								0

⑨年額支払賃料	10,861,345 円　×　12ヶ月　＝　 130,336,140 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 3,188.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　 22,956,696 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	153,292,836 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,920,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 6,208,513 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	149,004,323 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	108,613,450 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,042,689 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	150,047,012 円　　　　（　 149,152 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	博多３Ｋ（賃）　　　　-206	3,349 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,544	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,428 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	博多２Ｃ（賃）　　　　-702	3,025 ( 2,901)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,352
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,450,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	21,729,797 円	155,212,836　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,744,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,265,000 円	1,090,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 45,369,397 円　（　　　　　　 45,099 円／㎡）　　（経費率　　 30.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9354

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,090,000,000 円	設計監理料率　 264,000 円／㎡　×　 4,022.47 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	68,016,000 円（　　　　　 67,610 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	150,047,012 円
②総費用	45,369,397 円
③純収益　①－②	104,677,615 円
④建物等に帰属する純収益	68,016,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	36,661,615 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	34,293,275 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,089 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 879,314,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 874,000 円／㎡）