鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	博多２Ｃ -1110	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m市道、東4m、二方路		商業 (90,500)
b	博多３Ｋ -104	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	博多２Ｃ -1011	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	博多３Ｋ -204	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南東25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,897,315	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,009,680	100 [ 145.0]	1,385,986	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,460,000
b	(　 ) 1,000,000	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,078,000	100 [ 83.0]	1,298,795		1,360,000
c	(　 ) 907,385	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	989,050	100 [ 68.0]	1,454,485		1,530,000
d	(　 ) 1,238,543	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,337,626	100 [ 99.8]	1,340,307		1,410,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +48.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,410,000 円／㎡]

福岡博多 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	106,445,931	32,428,594	74,017,337	45,179,600	28,837,737	（　0.9343） 26,943,098	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	673,577,450 円　　　　（　 1,130,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	467.46	ＲＣ6	2,804.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	598 ㎡	20.0 m x 32.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所、平置き駐車場５台を想定した。

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとして標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	467.46	73.9	345.45	3,900	1,347,255	10.0	13,472,550
							0.0	0
2～ 6	事務所	467.46	82.8	387.06	3,050	1,180,533	8.0	9,444,264
							0.0	0
～

～

～

計		2,804.76	81.3	2,280.75		7,249,920		60,693,870
								0

⑨年額支払賃料	7,249,920 円　×　12ヶ月　＝　 86,999,040 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 2,280.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 21,895,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,380,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	108,894,240 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,380,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 4,410,970 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	105,863,270 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	60,693,870 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 582,661 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	106,445,931 円　　　　（　 178,003 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	博多３Ｋ（賃）　　　　-508	3,654 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [127.0]	100 [100.0]	3,197	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,070 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 3 F B
b	博多３Ｋ（賃）　　　　-206	3,349 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	2,951
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,580,000 円	716,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	15,438,394 円	110,274,240　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,892,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,086,000 円	716,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	716,000 円	716,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	716,000 円	716,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 32,428,594 円　（　　　　　　 54,228 円／㎡）　　（経費率　　 30.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	716,000,000 円	設計監理料率　 248,000 円／㎡　×　 2,804.76 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	45,179,600 円（　　　　　 75,551 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	106,445,931 円
②総費用	32,428,594 円
③純収益　①－②	74,017,337 円
④建物等に帰属する純収益	45,179,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	28,837,737 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,943,098 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,055 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 673,577,450 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,130,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡博多 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡博多 5-15

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　渡辺　悟

印

TEL.

鑑定評価額

837,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	950,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区博多駅前１丁目４７０番１外｢博多駅前１－２１－４｣				②地積　(㎡)	598 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	1:1.5	学習塾Ｓ7	事務所ビル、店舗、ホテル等が混在する商業地域	南西16m市道、北西側道	水道、ガス、下水	博多 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

博多駅　北西方

400m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

オフィス不足に伴うオフィス需要の高まりから隣地地域では、事務所ビル建設が進捗中である。博多駅への近接
等の好条件を考慮すると今後は事務所ビル化が進み、地価は更なる上昇傾向を強めていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,510,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,220,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は博多駅から徒歩圏内に位置する商業地域。需要者の中心はオフィスビルの建築を目的として不動産を取得
する法人投資家等である。好立地の開発素地に対する需要は依然として高く、昨今のコロナ禍による影響は限定的であ
る。取引価格については、土地の規模等によりまちまちであるが、建物及びその敷地に関して取引価格の中心となるの
は総額で数億円から数十億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、博多駅周辺の高度商業地に係る取引事例を中心に試算したもので、市場動向を反映している。収益価格は
収益性を反映する価格で、近時の投資用不動産の取引においては重視すべき価格であるが、賃料収入、還元利回り等各
項目について想定要素が多い事等から、規範性はやや劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、
代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　博多 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,180,000 円／㎡

[110.6]
100

100
[100.0]

100
[188.9]

[105.0]
100

1,340,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福岡市の将来性、良好な資金調達環境等から
不動産への投資環境は堅調である。

博多駅に程近く、オフィスビル等用地として
の需要は強い。地価は上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	博多２Ｃ -1110	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m市道、東4m、二方路		商業 (90,500)
b	博多２Ｃ -1011	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
c	博多３Ｋ -104	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	博多３Ｋ -204	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南東25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,600)
e	博多２Ｃ -601	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10m市道、南西7.8m、角地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,897,315	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,009,680	100 [ 132.3]	1,519,033	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,590,000
b	(　 ) 907,385	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	989,050	100 [ 67.5]	1,465,259		1,540,000
c	(　 ) 1,000,000	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,078,000	100 [ 80.4]	1,340,796		1,410,000
d	(　 ) 1,238,543	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,337,626	100 [ 90.7]	1,474,781		1,550,000
e	(　 ) 1,363,267	100 [ 100.0]	[ 109.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,424,289	100 [ 101.9]	1,397,732		1,470,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,510,000 円／㎡]

福岡博多 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	109,392,970	32,943,654	76,449,316	45,179,600	31,269,716	（　0.9343） 29,215,296	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	730,382,400 円　　　　（　 1,220,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	467.46	ＲＣ6	2,804.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	598 ㎡	20.0 m x 32.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所と想定。

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	467.46	73.9	345.45	3,700	1,278,165	10.0	12,781,650
							0.0	0
2～ 6	事務所	467.46	82.8	387.06	3,100	1,199,886	8.0	9,599,088
							0.0	0
～

～

～

計		2,804.76	81.3	2,280.75		7,277,595		60,777,090
								0

⑨年額支払賃料	7,277,595 円　×　12ヶ月　＝　 87,331,140 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,280.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 24,632,100 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の水準を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,380,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	111,963,240 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,380,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 4,533,730 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	108,809,510 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	60,777,090 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 583,460 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	109,392,970 円　　　　（　 182,931 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	博多３Ｋ（賃）　　　　-204	5,471 ( 5,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [124.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	3,558	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,121 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	博多３Ｋ（賃）　　　　-805	2,060 ( 2,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,628
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,580,000 円	716,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	15,868,054 円	113,343,240　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,977,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,086,000 円	716,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	716,000 円	716,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	716,000 円	716,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 32,943,654 円　（　　　　　　 55,090 円／㎡）　　（経費率　　 30.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	716,000,000 円	設計監理料率　 248,000 円／㎡　×　 2,804.76 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	45,179,600 円（　　　　　 75,551 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	109,392,970 円
②総費用	32,943,654 円
③純収益　①－②	76,449,316 円
④建物等に帰属する純収益	45,179,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	31,269,716 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,215,296 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,855 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 730,382,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,220,000 円／㎡）