鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	博多２Ｃ -901	福岡市博多区		更地	（　）	台形	北36m県道、北東9.4m、南東4.1m、三方路		商業 (100,500)
b	博多３Ｋ -205	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南西10m市道、北西8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	博多３Ｋ -104	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	博多３Ｋ -101	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	博多２Ｃ -902	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	北東8m市道、南西4m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 645,578	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	626,775	100 [ 77.4]	809,787	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	810,000
b	(　 ) 685,812	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	725,762	100 [ 89.0]	815,463		815,000
c	(　 ) 1,000,000	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,078,000	100 [ 121.1]	890,173		890,000
d	(　 ) 630,231	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	669,305	100 [ 79.2]	845,082		845,000
e	(　 ) 685,484	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	665,518	100 [ 77.1]	863,188		863,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.77	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.77	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 853,000 円／㎡]

福岡博多 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,714,057	16,114,344	37,599,713	26,107,200	11,492,513	（　0.9520） 10,940,872	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	273,521,800 円　　　　（　 720,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	269.95	Ｓ6	1,560.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	380 ㎡	13.5 m x 27.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上を事務所を想定。平置き駐車場１台。容積算定床面積は１，５１６．７４㎡。

⑦有効率　 86.6 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	241.69	75.0	181.27	3,330	603,629	12.0	7,243,548
							0.0	0
1～ 1	駐車場	18.36

2～ 2	事務所	260.05	90.0	234.05	2,580	603,849	8.0	4,830,792
							0.0	0
3～ 6	事務所	260.05	90.0	234.05	2,580	603,849	8.0	4,830,792
							0.0	0
～

計		1,560.30	86.6	1,351.52		3,622,874		31,397,508
								0

⑨年額支払賃料	3,622,874 円　×　12ヶ月　＝　 43,474,488 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 1,351.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 12,163,680 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,638,168 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,225,527 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,412,641 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,397,508 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 301,416 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,714,057 円　　　　（　 141,353 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	博多３Ｋ（賃）　　　　-1402	2,535 ( 2,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,535	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,597 円/㎡　月額支払賃料（　 2,580 円/㎡）　基準階 3 F B
b	博多２Ｃ（賃）　　　　-1402	2,165 ( 2,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,706
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,960,000 円	392,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,789,344 円	55,638,168　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,249,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,332,000 円	392,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	392,000 円	392,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	392,000 円	392,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,114,344 円　（　　　　　　 42,406 円／㎡）　　（経費率　　 30.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	392,000,000 円	設計監理料率　 244,000 円／㎡　×　 1,560.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,107,200 円（　　　　　 68,703 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,714,057 円
②総費用	16,114,344 円
③純収益　①－②	37,599,713 円
④建物等に帰属する純収益	26,107,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,492,513 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,940,872 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,792 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 273,521,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 720,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡博多 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡博多 5-10

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　松本　忠人

印

TEL.

鑑定評価額

315,000,000 円

１㎡当たりの価格

830,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区店屋町２１０番１外				②地積　(㎡)	380 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:2	建築中	中層事務所、店舗等が混在する商業地域	南東10m市道	水道、ガス、下水	呉服町 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ホテル、マンション等の建築
が盛んである。

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

呉服町駅　南方

200m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

事務所ビルや店舗付マンションが存する商業地域で、堅調な事務所需要を背景としたビル用地や利便性を背景と
した賃貸マンション用地等への需要は根強く、地価は強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 850,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 759,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、博多区及び中央区内の事務所ビルや賃貸マンションの立地適性を有する商業地域。需要者の中心は収益
物件目的の投資家や賃貸マンションの開発業者等である。福岡市における事務所ビル・マンション等の用地需要は根強
く、利便性に恵まれた近隣地域においては地価の上昇傾向が強い。取引価格の水準は、形状・規模や事業計画等により
大きく異なり、中心と言えるほどの価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格はやや古い取引事例を採用している点や市場状況等に留意し、十分に検討して求めており、市場性を反映した
実証的価格で信頼性を有する。収益価格は賃料の遅行性や想定要素を含むが、想定諸元は妥当であり、市場の特性等の
観点から考量すべき価格と思料される。よって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、市場の特性・代表標準地
との均衡及び地価変動の推移等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　博多 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 915,000 円／㎡

[110.4]
100

100
[105.0]

100
[116.7]

[100.0]
100

824,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    728,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で更に継続する金融緩和政策等を背
景に、更なる成長が期待される福岡市の不動
産市場は依然注目されている。

博多駅地区の機能拡大を背景に、事務所・マ
ンション等の用地需要は根強く、利便性等が
良好なため、地価は依然上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +10.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	博多２Ｃ -201	福岡市博多区		建付地	（　）	不整形	南西15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	博多２Ｃ -1410	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	北西8.1m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,486)
c	博多３Ｋ -207	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	北西10m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	博多３Ｋ -705	福岡市博多区		建付地	（　）	長方形	南西16m市道、中間画地		商業 (90,500)
e	博多３ＫＤＨ -502	福岡市博多区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 729,313	100 [ 100.0]	[ 112.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	839,454	100 [ 106.0]	791,938	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	792,000
b	(　 ) 674,815	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	674,815	100 [ 79.4]	849,893		850,000
c	(　 ) 1,223,814	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,223,814	100 [ 100.0]	1,223,814		1,220,000
d	(　 ) 532,683	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	620,280	100 [ 72.1]	860,305		860,000
e	(　 ) 476,853	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	508,325	100 [ 65.2]	779,640		780,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 850,000 円／㎡]

福岡博多 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	54,437,579	16,215,724	38,221,855	26,107,200	12,114,655	（　0.9520） 11,533,152	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	288,328,800 円　　　　（　 759,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	260.05	Ｓ6	1,560.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	380 ㎡	13.0 m x 29.5 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上を事務所、容積算定床面積は１５１６㎡

⑦有効率　 86.6 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	241.69	75.0	181.27	4,000	725,080	12.0	8,700,960
							0.0	0
1～	駐車スぺース	18.36

2～	事務所	260.05	90.0	234.05	2,880	674,064	8.0	5,392,512
							0.0	0
3～ 6	事務所	260.05	90.0	234.05	2,800	655,340	8.0	5,242,720
							0.0	0
～

計		1,560.30	86.6	1,351.52		4,020,504		35,064,352
								0

⑨年額支払賃料	4,020,504 円　×　12ヶ月　＝　 48,246,048 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 1,351.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,109,120 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	56,355,168 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,254,207 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	54,100,961 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,064,352 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 336,618 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	54,437,579 円　　　　（　 143,257 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	博多２Ｃ（賃）　　　　-1402	2,165 ( 2,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,830	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,819 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	博多３Ｋ（賃）　　　　-1402	2,535 ( 2,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	2,755
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,960,000 円	392,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,889,724 円	56,355,168　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,250,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,332,000 円	392,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	392,000 円	392,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	392,000 円	392,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,215,724 円　（　　　　　　 42,673 円／㎡）　　（経費率　　 29.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	392,000,000 円	設計監理料率　 244,000 円／㎡　×　 1,560.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,107,200 円（　　　　　 68,703 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	54,437,579 円
②総費用	16,215,724 円
③純収益　①－②	38,221,855 円
④建物等に帰属する純収益	26,107,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,114,655 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,533,152 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,350 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 288,328,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 759,000 円／㎡）