鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	博多３Ｋ -204	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南東25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,600)
b	博多２Ｃ -601	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10m市道、南西7.8m、角地		商業 (100,500)
c	博多２Ｃ -602	福岡市博多区		建付地	（　）	長方形	北西36m市道、南東4m、二方路		商業 (100,500)
d	福岡中央３Ｋ -1102	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東25m市道、北東9m、準角地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,238,543	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,337,626	100 [ 114.4]	1,169,253	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,170,000
b	(　 ) 1,363,267	100 [ 100.0]	[ 109.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,424,289	100 [ 123.0]	1,157,959		1,160,000
c	(　 ) 1,406,625	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,504,537	100 [ 122.8]	1,225,193		1,230,000
d	(　 ) 998,912	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,005,571	100 [ 91.8]	1,095,393		1,100,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,170,000 円／㎡]

福岡博多 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	105,973,306	31,545,412	74,427,894	50,349,600	24,078,294	（　0.9291） 22,371,143	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	559,278,575 円　　　　（　 1,020,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	340.00	Ｓ8	3,190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	549 ㎡	27.5 m x 20.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所、立体駐車場（タワー式、３０台）を想定

⑦有効率　 66.6 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	340.00	65.0	221.00	3,500	773,500	12.0	9,282,000
							0.0	0
2～ 8	事務所	340.00	80.0	272.00	3,100	843,200	10.0	8,432,000
							0.0	0
塔屋～		20.00

～	立体駐車場	450.00

～

計		3,190.00	66.6	2,125.00		6,675,900		68,306,000
								0

⑨年額支払賃料	6,675,900 円　×　12ヶ月　＝　 80,110,800 円
⑩a共益費（管理費）	850 円／㎡　×　 2,125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 21,675,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	22,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	101,785,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 7,920,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 4,388,232 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	105,317,568 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	68,306,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 655,738 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	105,973,306 円　　　　（　 193,030 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	博多３Ｋ（賃）　　　　-206	3,349 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,227	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,126 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 5 F B
b	博多３Ｋ（賃）　　　　-207	3,039 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,011
c	博多３Ｋ（賃）　　　　-208	3,540 ( 3,531)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,612

福岡博多 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,780,000 円	756,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	15,358,812 円	109,705,800　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,468,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,426,000 円	756,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	756,000 円	756,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	756,000 円	756,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 31,545,412 円　（　　　　　　 57,460 円／㎡）　　（経費率　　 29.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9291

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	756,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 3,190.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,349,600 円（　　　　　 91,711 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	105,973,306 円
②総費用	31,545,412 円
③純収益　①－②	74,427,894 円
④建物等に帰属する純収益	50,349,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	24,078,294 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,371,143 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,749 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 559,278,575 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,020,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡博多 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡博多 5-7

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　高木　俊二

印

TEL.

鑑定評価額

626,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	850,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区博多駅南１丁目１４９番１｢博多駅南１－１４－１４｣				②地積　(㎡)	549 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1.5:1	専門学校ＳＲＣ8	中層の事務所や店舗兼共同住宅等が多い商業地域	東25m国道	水道、ガス、下水	博多 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

通称筑紫口通り

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

博多駅　南方

800m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近年は簡易宿所建築がブームだったが、新型コロナで宿泊業は大打撃を受け、近隣エリアで令和２年１月以降は
ホテル・簡易宿所の新築は無い。一方、オフィス投資需要は未だに強く、地価は上昇傾向を維持している。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,040,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福岡市都心部の商業地域。需要者は、資金力のある地場法人や中央資本ファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ等。新型
コロナウイルス感染症でインバウンド需要が消失する中、近隣オフィスの空室率は若干上昇中ながら３％台前半と未だ
低水準。募集賃料も若干上昇中だが、上げ過ぎて空室の多いビルもある。取引価格帯はオフィス用地で容積率１００％
当り坪８０万円前後。近隣のＪ－ＲＥＩＴ保有物件の期末鑑定キャップレートは４．５％前後。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は更地又は古ビル付き土地の取引事例を重視して試算し、客観性が高い。収益価格は高層店舗事務所ビルを想
定して試算した。建築費や利回りにより価格が左右されるが、投資採算性が重視される近隣地域では価格の指標となる
。しかし、未だに購入希望者が多く、売主が優勢である市況を踏まえ、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付
けて、さらに代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　博多 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 915,000 円／㎡

[110.4]
100

100
[105.0]

100
[ 85.4]

[100.0]
100

1,130,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,060,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる経済的マイナス影響が広が
る中、高価格エリアの地価は下がっていない
。リモートワークによるオフィス需要減も限
定的な状況。

簡易宿所建設予定で購入した土地に、オフィ
スを建築する動きがある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	博多２Ｃ -601	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10m市道、南西7.8m、角地		商業 (100,500)
b	博多２Ｃ -602	福岡市博多区		建付地	（　）	長方形	北西36m市道、南東4m、二方路		商業 (100,500)
c	博多２Ｃ -1011	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	博多３Ｋ -104	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,363,267	100 [ 100.0]	[ 109.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,424,289	100 [ 121.1]	1,176,126	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,180,000
b	(　 ) 1,406,625	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,504,537	100 [ 113.3]	1,327,923		1,330,000
c	(　 ) 907,385	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	989,050	100 [ 72.6]	1,362,328		1,360,000
d	(　 ) 1,000,000	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,078,000	100 [ 87.0]	1,239,080		1,240,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -23.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,200,000 円／㎡]

福岡博多 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	109,017,831	31,004,607	78,013,224	53,413,200	24,600,024	（　0.9291） 22,855,882	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	571,397,050 円　　　　（　 1,040,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	340.00	Ｓ8	3,190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	549 ㎡	27.5 m x 20.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～８階事務所、タワー式駐車場（３０台）

⑦有効率　 66.6 ％
の理由

同種のオフィスビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	340.00	65.0	221.00	3,586	792,506	12.0	9,510,072
							0.0	0
2～ 8	事務所	340.00	80.0	272.00	3,283	892,976	10.0	8,929,760
							0.0	0
塔屋～		20.00

～	立体駐車場	450.00

～

計		3,190.00	66.6	2,125.00		7,043,338		72,018,392
								0

⑨年額支払賃料	7,043,338 円　×　12ヶ月　＝　 84,520,056 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 2,125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 20,400,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	22,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	104,920,056 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 7,920,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 4,513,602 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	108,326,454 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	72,018,392 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 691,377 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	109,017,831 円　　　　（　 198,575 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	博多３Ｋ（賃）　　　　-206	3,349 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,352	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,310 円/㎡　月額支払賃料（　 3,283 円/㎡）　基準階 3 F B
b	博多３Ｋ（賃）　　　　-207	3,039 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,136
c	博多３Ｋ（賃）　　　　-208	3,540 ( 3,531)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,612

福岡博多 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,010,000 円	802,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	14,105,007 円	112,840,056　×　　　　 12.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,468,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,817,000 円	802,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	802,000 円	802,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	802,000 円	802,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 31,004,607 円　（　　　　　　 56,475 円／㎡）　　（経費率　　 28.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9291

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	802,000,000 円	設計監理料率　 244,000 円／㎡　×　 3,190.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	53,413,200 円（　　　　　 97,292 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	109,017,831 円
②総費用	31,004,607 円
③純収益　①－②	78,013,224 円
④建物等に帰属する純収益	53,413,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	24,600,024 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,855,882 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,632 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 571,397,050 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,040,000 円／㎡）