鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	博多３Ｋ -1105	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西8m市道、南東2m、準角地		商業 (90,400)
b	福岡博多３Ｋ -1003	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	北東7m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	博多３Ｋ -502	福岡市博多区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
d	博多３ＫＤＨ -1301	福岡市博多区		更地	（　）	不整形	北東4.1m市道、中間画地		商業 (90,246)
e	博多２Ｃ -1301	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	東25m県道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 280,035	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	302,216	100 [ 71.3]	423,865	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	424,000
b	(　 ) 320,346	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	343,731	100 [ 74.3]	462,626		463,000
c	(　 ) 411,603	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	484,777	100 [ 91.5]	529,811		530,000
d	(　 ) 410,206	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	462,021	100 [ 78.4]	589,313		589,000
e	(　 ) 437,924	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	478,213	100 [ 97.7]	489,471		489,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +1.17	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.84	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.84	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 499,000 円／㎡]

福岡博多 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	79,141,432	21,728,940	57,412,492	42,873,600	14,538,892	（　0.9121） 13,260,923	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	323,437,146 円　　　　（　 381,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	281.75	ＲＣ13	3,344.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	850 ㎡	28.5 m x 29.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事務所、２階以上は住宅、１ＬＤＫ総戸数７２戸。容積算定床面積は、３，１５６．１０㎡。

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

事務所兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	事務所	281.75	65.7	185.00	2,500	462,500	8.0	3,700,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	255.20	95.7	244.20	1,840	449,328	0.0	0
							2.0	898,656
4～ 5	住宅	255.20	95.7	244.20	1,860	454,212	0.0	0
							2.0	908,424
6～ 7	住宅	255.20	95.7	244.20	1,880	459,096	0.0	0
							2.0	918,192
8～13	住宅	255.20	95.7	244.20	1,900	463,980	0.0	0
							2.0	927,960

計		3,344.15	93.2	3,115.40		5,971,652		3,700,000
								11,018,304

⑨年額支払賃料	5,971,652 円　×　12ヶ月　＝　 71,659,824 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 3,115.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,486,176 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	76,146,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,432,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 3,183,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	76,394,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,700,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,520 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,018,304 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,711,032 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	79,141,432 円　　　　（　 93,108 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	博多３Ｋ（賃）　　　　-503	1,699 ( 1,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,904	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,919 円/㎡　月額支払賃料（　 1,840 円/㎡）　基準階 3 F B
b	博多３Ｋ（賃）　　　　-504	1,708 ( 1,638)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [101.0]	1,944
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,360,000 円	672,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	10,345,140 円	79,578,000　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 967,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,712,000 円	672,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	672,000 円	672,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	672,000 円	672,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,728,940 円　（　　　　　　 25,563 円／㎡）　　（経費率　　 27.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9121

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	672,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 3,344.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,873,600 円（　　　　　 50,440 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	79,141,432 円
②総費用	21,728,940 円
③純収益　①－②	57,412,492 円
④建物等に帰属する純収益	42,873,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,538,892 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,260,923 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,601 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 323,437,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 381,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡博多 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡博多 5-5

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　石田　美紀子

印

TEL.

鑑定評価額

417,000,000 円

１㎡当たりの価格

490,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区博多駅南３丁目１３３番｢博多駅南３－１３－３０｣				②地積　(㎡)	850 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1	事務所兼倉庫ＳＲＣ3	事務所等が多い幹線道路背後の商業地域	北西8m市道	水道、ガス、下水	博多 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中高層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

自社ビルのほか共同住宅もみ
られる商業地域

街

路

８ｍ市道

交通

施設

博多駅　南東方

1.3km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線背後で駐車場利用の土地もみられるが、今後は徐々に高層化が進むものと予測する。新型コロナの影響でホ
テル・オフィスの需要が減少しており、地価の上昇は大幅に鈍化していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 499,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 409,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ねＪＲ博多駅を中心とする幹線背後の商業地域である。主な需要者は、不動産業者のほかに不動産投
資家及び自社ビル購入予定の法人等が考えられる。なお、博多駅から徒歩圏外であるため、オフィス用地のほかマンシ
ョン用地の需要もあるが、新型コロナの影響により買い控えもみられる。中心となる土地の総額は、用途や規模等によ
り大きく異なることから把握が困難であるが、坪単価で１５０万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は近隣地域周辺の類似性の高い事例であり、比準価格の精度は高い。一方、収益価格は適正な賃料水
準が見出しにくく、保守的な賃料を設定せざるを得ないため、やや低位に試算された。但し、近隣地域は収益性を基礎
に取引決定される地域であるため考慮すべきである。よって、信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、
更に代表標準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　博多 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 915,000 円／㎡

[110.4]
100

100
[105.0]

100
[197.6]

[100.0]
100

487,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    455,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

生産活動は一部持ち直しがみられるものの、
個人消費は前年を下回り、新型コロナの影響
で足踏み状態にある。

博多駅へのアクセスが比較的良好で用途の多
様性があるものの、新型コロナの影響で地価
上昇に歯止めがかかり、上昇率は鈍化してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +90.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	博多３Ｋ -1105	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西8m市道、南東2m、準角地		商業 (90,400)
b	博多２Ｃ -809	福岡市博多区		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	福岡博多３Ｋ -1002	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	北東11m市道、南東5.2m、角地		近商 (100,300)
d	福岡博多３Ｋ -1003	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	北東7m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	博多３Ｋ -701	福岡市博多区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西7m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 280,035	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	302,216	100 [ 60.0]	503,693	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	504,000
b	(　 ) 363,196	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	383,172	100 [ 75.0]	510,896		511,000
c	(　 ) 345,190	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	357,255	100 [ 76.5]	467,000		467,000
d	(　 ) 320,346	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	343,731	100 [ 70.0]	491,044		491,000
e	(　 ) 385,740	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	408,499	100 [ 78.4]	521,045		521,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 499,000 円／㎡]

福岡博多 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	79,390,401	21,601,654	57,788,747	42,171,800	15,616,947	（　0.9121） 14,244,217	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	347,419,927 円　　　　（　 409,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	281.75	ＲＣ13	3,344.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	850 ㎡	28.5 m x 29.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：事務所、２階以上：１ＬＤＫ７２戸。下記延床面積は法定延床面積であり、容積率算定延床面積は３，１５６㎡

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

事務所兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	281.75	65.7	185.00	3,025	559,625	8.0	4,477,000
							0.0	0
2～ 5	住宅	255.20	95.7	244.20	1,810	442,002	0.0	0
							2.0	884,004
6～ 9	住宅	255.20	95.7	244.20	1,850	451,770	0.0	0
							2.0	903,540
10～13	住宅	255.20	95.7	244.20	1,880	459,096	0.0	0
							2.0	918,192
～

計		3,344.15	93.2	3,115.40		5,971,097		4,477,000
								10,822,944

⑨年額支払賃料	5,971,097 円　×　12ヶ月　＝　 71,653,164 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 3,115.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,738,480 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案のうえ査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,488,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	75,391,644 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 4,488,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 3,195,186 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	76,684,458 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,477,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,979 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,822,944 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,662,964 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	79,390,401 円　　　　（　 93,400 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	博多３Ｋ（賃）　　　　-1105	1,819 ( 1,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	1,838	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,887 円/㎡　月額支払賃料（　 1,810 円/㎡）　基準階 3 F B
b	博多３Ｋ（賃）　　　　-1106	1,945 ( 1,865)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,907
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,305,000 円	661,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	10,384,354 円	79,879,644　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 971,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,618,500 円	661,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	661,000 円	661,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	661,000 円	661,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,601,654 円　（　　　　　　 25,414 円／㎡）　　（経費率　　 27.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9121

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	661,000,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 3,344.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,171,800 円（　　　　　 49,614 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	79,390,401 円
②総費用	21,601,654 円
③純収益　①－②	57,788,747 円
④建物等に帰属する純収益	42,171,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,616,947 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,244,217 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,758 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 347,419,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 409,000 円／㎡）