鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡博多 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	博多３Ｋ -408	福岡市博多区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.6m市道、中間画地		準工 (70,200)
b	博多３ＫＤＨ -401	福岡市博多区		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (70,160)
c	博多３Ｋ -1101	福岡市博多区		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	博多３Ｋ -1103	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	正方形	西2m私道、中間画地		商業 (90,240)
e	博多２Ｃ -1202	福岡市博多区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西3.7m道路、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 185,275	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	191,760	100 [ 110.5]	173,538	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 ) 146,784	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	154,123	100 [ 93.1]	165,546		166,000
c	(　 ) 154,996	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	162,281	100 [ 94.0]	172,639		173,000
d	(　 ) 208,410	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	217,788	100 [ 121.0]	179,990		180,000
e	(　 ) 141,409	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	145,510	100 [ 90.2]	161,319		161,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +33.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 172,000 円／㎡]

福岡博多 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,567,660	1,939,829	7,627,831	5,824,000	1,803,831	（　0.9520） 1,717,247	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	42,931,175 円　　　　（　 132,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	195.00	Ｓ3	585.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区2種20m	70 ％	200 ％	200 ％	326 ㎡	12.5 m x 26.8 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ（平均専有面積約４５㎡）の共同住宅を想定

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

同種建物として標準的であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	195.00	90.0	175.50	1,480	259,740	1.0	259,740
							1.0	259,740
2～ 2	住宅	195.00	95.0	185.25	1,500	277,875	1.0	277,875
							1.0	277,875
3～ 3	住宅	195.00	95.0	185.25	1,530	283,433	1.0	283,433
							1.0	283,433
～

～

計		585.00	93.3	546.00		821,048		821,048
								821,048

⑨年額支払賃料	821,048 円　×　12ヶ月　＝　 9,852,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 546.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,852,576 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 492,629 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,359,947 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	821,048 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,800 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 821,048 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 199,913 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,567,660 円　　　　（　 29,349 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	博多３Ｋ（賃）　　　　-202	1,640 ( 1,557)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,491	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,533 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	博多３Ｋ（賃）　　　　-401	1,759 ( 1,687)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,599
c	博多２Ｃ（賃）　　　　-1202	1,656 ( 1,654)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,577

福岡博多 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	364,000 円	91,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	492,629 円	9,852,576　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 773,500 円	91,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,000 円	91,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,000 円	91,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,939,829 円　（　　　　　　 5,950 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,000,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 585.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,824,000 円（　　　　　 17,865 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,567,660 円
②総費用	1,939,829 円
③純収益　①－②	7,627,831 円
④建物等に帰属する純収益	5,824,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,803,831 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,717,247 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,268 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,931,175 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
福岡博多 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡博多 -14

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　中嶋　裕二

印

TEL.

鑑定評価額

55,700,000 円

１㎡当たりの価格

171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区吉塚６丁目４０６番１｢吉塚６－１１－３１｣				②地積　(㎡)	326 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種20m (70,200)
	1:2	共同住宅ＲＣ4	中低層マンション、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北東12m市道	水道、ガス、下水	吉塚 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 75 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

吉塚駅東方

320m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中低層の共同住宅や戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も概ね現状のまま推移するものと予
測する。地価水準は住宅地の需要が堅調であり、上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 172,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ鹿児島本線吉塚駅周辺の住宅地域が主と判断した。規模の小さい画地は福岡市内に勤務する３０～
４０歳代の一次取得者が主な需要者とみられ、規模の大きい画地は分譲及び賃貸のマンション事業者が需要者の中心と
みられる。新型コロナウイルス感染症の影響で一時的に需要は弱まったものの需要の回復が見られる。需要の中心とな
る価格帯は、中規模の賃貸マンション用の画地で５５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記２試算価格が得られた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した価格であ
るが、賃料や還元利回り等の想定においてやや不確定要素を含む。また、当該地域は一般住宅が多く収益性よりも居住
快適性が選好され、収益価格は低位に求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　博多 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 125,000 円／㎡

[107.2]
100

100
[100.0]

100
[ 78.6]

[100.0]
100

170,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、厳しい状況にあるが持ち直しの動き
が見られる。博多区内の中心部に比較的近い
住宅地の需要は底堅い。

既成の住宅地域であり、地域内には特段の変
動要因は見られない。都心及び最寄駅に比較
的近い住宅地の需要は堅調で地価も上昇が続
いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡博多 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	博多３Ｋ -405	福岡市博多区		更地	（　）	不整形	南西8.4m市道、北西6m、角地		準工 (70,200)
b	博多３Ｋ -203	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,160)
c	博多３Ｋ -409	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.1m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	博多３Ｋ -408	福岡市博多区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.6m市道、中間画地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,495	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	187,723	100 [ 109.8]	170,968	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	171,000
b	(　 ) 187,370	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	187,370	100 [ 111.7]	167,744		168,000
c	(　 ) 189,864	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	201,256	100 [ 111.6]	180,337		180,000
d	(　 ) 185,275	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	191,760	100 [ 112.7]	170,151		170,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 172,000 円／㎡]

福岡博多 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,800,568	1,954,221	7,846,347	5,824,000	2,022,347	（　0.9520） 1,925,274	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	48,131,850 円　　　　（　 148,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	195.00	Ｓ3	585.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区2種20m	70 ％	200 ％	200 ％	326 ㎡	12.5 m x 26.8 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１住戸が平均４５㎡程度の１ＬＤＫの共同住宅（１２戸）を想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	195.00	90.0	175.50	1,520	266,760	1.0	266,760
							1.0	266,760
2～ 2	住宅	195.00	95.0	185.25	1,540	285,285	1.0	285,285
							1.0	285,285
3～ 3	住宅	195.00	95.0	185.25	1,560	288,990	1.0	288,990
							1.0	288,990
～

～

計		585.00	93.3	546.00		841,035		841,035
								841,035

⑨年額支払賃料	841,035 円　×　12ヶ月　＝　 10,092,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 546.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,092,420 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 504,621 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,587,799 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	841,035 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,990 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 841,035 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 204,779 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,800,568 円　　　　（　 30,063 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	博多３Ｋ（賃）　　　　-401	1,759 ( 1,687)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,649	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,574 円/㎡　月額支払賃料（　 1,540 円/㎡）　基準階 2 F B
b	博多３Ｋ（賃）　　　　-904	1,630 ( 1,578)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,505
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	364,000 円	91,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	504,621 円	10,092,420　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 773,500 円	91,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,000 円	91,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,000 円	91,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,954,221 円　（　　　　　　 5,995 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,000,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 585.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,824,000 円（　　　　　 17,865 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,800,568 円
②総費用	1,954,221 円
③純収益　①－②	7,846,347 円
④建物等に帰属する純収益	5,824,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,022,347 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,925,274 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,906 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,131,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,000 円／㎡）