別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福岡博多 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡博多 -2 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保田　茂 印  TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 77,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市博多区浦田２丁目２５７番２５ ｢浦田２－６－２４｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 福岡空港 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西   115 ｍ、南    95 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市域外縁部に広がる丘陵地の 住宅団地 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 福岡空港駅　南東方 5.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域として成熟しており、今後ともこのような利用状態が維持 されるものと予測される。住宅需要は堅調で、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に博多区郊外及び隣接する市町の住宅地域である。主たる需要者は市内及び周辺市町の居住者の他、転 売を目的とした不動産業者である。都心への交通利便性は劣るが、土地価格は当区中心部に比べて割安であるため、需 要は堅調で高い水準での取引も散見される。需要の中心は敷地規模１９０㎡で１，５００万円程度、新築の戸建物件で あれば、３，６００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、自己使用目的の取引が一般的であることから、賃貸市場が未成熟 であるため、収益価格を試算することが出来なかった。比準価格は、規範性を有する取引事例を採用して適切に行われ ており、説得力を有している。従って、戸建住宅地としての快適性や利便性を反映した比準価格を採用して、代表標準 地価格との検討結果も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　博多 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,700 円／㎡ [105.2] 100 100 [102.0] 100 [ 96.9] [103.0] 100 77,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数共に増加傾向である。新型コロ ナウイルス感染症の影響が懸念されるものの 、土地取得需要の大幅な減退には至っていな い。 交通利便性が劣る郊外の住宅地域であるもの の、相対的に地価が割安であるため、需要は 堅調であり引き続き地価水準は上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％