別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
福岡東 9-7 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 9-7 福岡県 福岡第3 氏名  不動産鑑定士 山下 耕一 印  TEL.
鑑定評価額 184,000,000 円  1㎡当たりの価格 104,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
75,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
福岡市東区松島1丁目8区6番
「松島1-28-13」
②地積
 (㎡)
1,765  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工業
(60,200)

(その他)



(70,200)

1:2
倉庫兼事務所

S2
倉庫、事務所のほか
に住宅も見られる工
業地域
南西8m市道、北西側道 水道、ガス、下水 箱崎

1.4km
(2)



①範囲 東   150 m、西   150 m、南     0 m、北   100 m ②標準的使用 倉庫・営業所地
③標準的画地の形状等 間口 約    30.0 m、奥行 約    55.0 m、規模       1,650 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特になし

8m市道 交通

施設
箱崎駅北東方

1.4km
法令

規制
工業



⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は、中規模の倉庫・営業所等を中心に、戸建・共同住宅が混在する工業地域である。物流・倉庫用地の
需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫・営業所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           104,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、福岡インタ-チェンジを中心とした工業地域及び、国道3号線・201号線沿線の工業地域であ
る。中心となる需要者は同地域で倉庫・工場等を希望する法人及び、マンション開発を希望する不動産業者等である。
同地域は、工業地域であるが、住宅地としての利用も可能なことから需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は、
規模・用途等にバラツキが多く、見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該近隣地域は、倉庫・営業所を中心に、戸建住宅等も散見される工業地域である。賃料収入の獲得を目的とした共同
住宅は散見されるが、賃貸市場の熟成度が低いことから収益還元法は適用しなかった。以上のことから、東区内の工業
地域に属する複数の取引事例から査定した比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意しながら、鑑定評価額を上記
の通りに決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 福岡東 9-6                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
         70,000 円/㎡
[108.6]
100
100
[102.0]
100
[ 71.4]
[100.0]
100
104,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           93,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
工業地・物流用地の需要は、全国的な動向と
同様、東区においても堅調な状況である。



地域要因に変動はないが、当地域は工場・倉
庫・住宅等の需要が見込まれることから、地
価水準の上昇傾向は継続している。


特になし。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -5.0
環境       -27.0
行政        +3.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+11.6 %  %
3 試算価格算定内訳 福岡東 9-7 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 福岡東3K

-1301
福岡市東区

建付


  
(           ) 
長方形 北西7.7m市道
、中間画地




工業

(60,200)
b 福岡東2C

-566
福岡市東区

建付


  
(           ) 
長方形 北東8m市道、
中間画地




工業

(60,200)
c 福岡東3K

-102
福岡市東区

建付


  
(           ) 
袋地等 南7.5m市道、
中間画地




2中専
高度2種最高15m
(60,150)
d 福岡東3K

-210
福岡市東区

建付


  
(           ) 
不整形 北西5.3m市道
、南西1.3m、
角地



準工

(60,200)
e 福岡東3K

-106
福岡市東区

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 東17m市道、
北東8m、角地




準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
108,312  
100
[ 100.0]
[ 106.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

115,677 
100
[ 113.1]

102,279 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

102,000 
b (            
84,336  
100
[ 100.0]
[ 107.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

90,661 
100
[  87.3]

103,850 

104,000 
c (            
125,611  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.0]

134,770 
100
[ 127.5]

105,702 

106,000 
d (            
111,640  
100
[ 100.0]
[ 103.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

128,758 
100
[ 122.0]

105,539 

106,000 
e (            
169,266  
100
[ 100.0]
[ 103.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

173,791 
100
[ 165.2]

105,200 

105,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.97 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     +12.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.75 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.33 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +25.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.54 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境     +15.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +10.0 交通・接近   +8.0 環境     +35.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     104,000 円/㎡]  



福岡東 9-7 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
近隣地域は、住宅等も見られるものの自用の倉庫・事務所等が中心の地域である。共同住宅は散見される、賃貸
市場が発達しているとは言い難いことから、収益還元法の適用は断念した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
福岡東 9-7 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 9-7 福岡県 福岡第3 氏名  不動産鑑定士 松崎 能久 印  TEL.
鑑定評価額 185,000,000 円  1㎡当たりの価格 105,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
75,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
福岡市東区松島1丁目8区6番
「松島1-28-13」
②地積
 (㎡)
1,765  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工業
(60,200)

(その他)



(70,200)

1:2
倉庫兼事務所

S2
倉庫、事務所のほか
に住宅も見られる工
業地域
南西8m市道、北西側道 水道、ガス、下水 箱崎

1.4km
(2)



①範囲 東   150 m、西   150 m、南     0 m、北   100 m ②標準的使用 倉庫・営業所地
③標準的画地の形状等 間口 約    30.0 m、奥行 約    55.0 m、規模       1,650 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特になし

8m市道 交通

施設
箱崎駅北東方

1.4km
法令

規制
工業
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
倉庫、事務所のほか戸建住宅、共同住宅等も見られる工業地域である。物流施設用地需要の活発化により、地価
は堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 倉庫・営業所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           105,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市東区及び周辺行政区内で倉庫、工場を中心とする工業地域および混在地域。需要者の中心は、小
工場、流通業務を営業する事業者を主とする。流通関連業が好調に推移していることから、売買市場も活発に推移して
いる。取引価格は規模、用途、グレードによりまちまちであり、中心となる価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
自用目的の取引が主で、比較的信頼性のある取引事例を収集し得た。倉庫等の収益物件は少なく、自己使用目的の取引
が支配的であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、単価と総額の関連に留意し、代表標準地価
格との検討を踏まえ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 福岡東 9-6                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
         70,000 円/㎡
[108.6]
100
100
[102.0]
100
[ 71.0]
[100.0]
100
105,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           93,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
東区の人口は増加傾向にあるが、新型コロナ
ウイルス感染拡大により、不動産需要の一部
に陰りがみられる。


物流施設用地需要は旺盛であり、不動産需要
は依然として好調に推移している。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -3.0
交通・接近     -4.0
環境       -26.0
行政        +3.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+12.7 %  %
3 試算価格算定内訳 福岡東 9-7 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 福岡東3K

-1301
福岡市東区

建付


  
(           ) 
長方形 北西7.7m市道
、中間画地




工業

(60,200)
b 福岡東2C

-775
福岡市東区

底地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西14m市道、
中間画地




工業

(60,200)
c 福岡東3K

-208
福岡市東区

底地


  
(           ) 
不整形 北西8m市道、
中間画地




準工

(60,200)
d 福岡東3K

-1002
福岡市東区

建付


  
(           ) 
台形 南12.8m県道、
北西8.1m、
角地



1住居
高度地区2種20m
(70,200)
e 粕屋2C

-157
糟屋郡粕屋町

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南東30m県道、
中間画地




準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
108,312  
100
[ 100.0]
[ 106.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

115,677 
100
[ 106.7]

108,413 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

108,000 
b (     129,710
129,710  
100
[ 100.0]
[ 107.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

139,438 
100
[ 133.9]

104,136 

104,000 
c (      56,356
93,927  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[   /  ]
100
[  90.0]

107,703 
100
[ 100.8]

106,848 

107,000 
d (            
76,081  
100
[ 100.0]
[ 102.3]
100
100
[  90.0]
100
[  91.8]

94,203 
100
[  92.7]

101,621 

102,000 
e (            
125,031  
100
[ 100.0]
[ 105.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

131,908 
100
[ 124.9]

105,611 

106,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.97 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.75 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境     +30.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.53 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境      -5.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +8.0 交通・接近   -2.0 環境     -15.0
画地      -8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +11.0 交通・接近   -5.0 環境     +15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     105,000 円/㎡]  



福岡東 9-7 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
賃貸物件は皆無ではないものの、自用目的の取引が支配的で、賃貸市場が発達しているとは言い難いことから、
収益還元法の適用は困難である。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ