別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福岡東 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 9-3 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　古川　一哉 印  TEL.

鑑定評価額 1,160,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区箱崎ふ頭６丁目５番１ ②地積 　(㎡) 13,223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1.2:1 空地 中規模工場、倉庫等 が混在する臨海工業 地域 東30m道路、南側道 水道、下水 箱崎九大前 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   270 ｍ、南   200 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 工場兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 箱崎食品工業団地内 街 路 ３０ｍ道路 交通 施設 箱崎九大前駅北西方 1.7km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 都心部に近接する中規模工場、倉庫等が混在する工業地域で、都心に比較的近い箱崎ふ頭の位置的優位性から需 要は強含みであり、地価の上昇傾向が継続している。今後しばらくは同様の基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね福岡市東区及び糟屋郡各町の流通業務地域及び工業地域で、特に代替性の強い地域は箱崎ふ頭地区 である。需要者の中心は流通業務事業者及び工場事業者等である。近年箱崎ふ頭の立地の優位性から、需要は堅調であ り、強含みの取引も散見され、地価は上昇傾向を継続している。個々の不動産の個別性が強いことから、市場の中心価 格帯は把握しにくい状況にあるが、単価的には８５，０００円／㎡～９５，０００円／㎡程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用物件が中心の中規模工場、倉庫等が混在する臨海工業地域であり、賃貸市場が形成されていないので 収益価格は適用できなかった。そこで、現実の不動産市場における経済行動を裏付ける資料から求めた市場性を反映し 実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [110.7] 100 100 [100.0] 100 [132.3] [101.0] 100 87,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は県全体を上回る上昇傾向にあり 、かつ高齢化率も比較的低く、新型コロナ感 染症による影響も少なく、地価は依然として 上昇傾向にある。 都心に近接する箱崎ふ頭の位置的優位性から 、当地区の流通業務用地に対する需要は引き 続き堅調であり、地価の上昇傾向が続いてい る。 現在更地であるが、土地の個別的要因に特に 変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％