鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡東 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東３Ｋ -912	福岡市東区		貸家建付地	（　）	不整形	東35m国道、中間画地		準住居 (60,200)
b	福岡東２Ｃ -776	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ台形	北東25m市道、南東3.6m、角地		２住居高度地区2種20m (80,200)
c	福岡東２Ｃ -972	福岡市東区		建付地	（　）	長方形	北西30m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,300)
d	福岡東２Ｃ -1176	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ台形	東35m国道、北東5m、角地		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 239,980	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.0]	320,077	100 [ 120.0]	266,731	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	267,000
b	(　 ) 182,632	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 70.7]	275,369	100 [ 95.0]	289,862		290,000
c	(　 ) 242,001	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	252,649	100 [ 90.0]	280,721		281,000
d	(　 ) 266,334	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	267,349	100 [ 100.0]	267,349		267,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -23.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 -29.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 282,000 円／㎡]

福岡東 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,752,472	3,944,839	14,807,633	11,305,000	3,502,633	（　0.9542） 3,342,212	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	79,576,476 円　　　　（　 185,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	167.75	ＲＣ6	930.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	429 ㎡	22.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ以上は共同住宅（１ＤＫ）を想定

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

同種建物としてとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～	店舗	167.75	80.0	134.20	2,700	362,340	6.0	2,174,040
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	162.50	91.0	147.88	1,700	251,396	1.0	251,396
							1.0	251,396
4～ 5	共同住宅	162.50	91.0	147.88	1,720	254,354	1.0	254,354
							1.0	254,354
6～	共同住宅	113.00	87.0	98.31	1,740	171,059	1.0	171,059
							1.0	171,059
～

計		930.75	88.5	824.03		1,544,899		3,356,599
								1,182,559

⑨年額支払賃料	1,544,899 円　×　12ヶ月　＝　 18,538,788 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 824.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	別途計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,538,788 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 970,139 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,432,649 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,356,599 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,888 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,182,559 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 287,935 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,752,472 円　　　　（　 43,712 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東３Ｋ　　　　-1205	2,118 ( 2,031)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,842	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,738 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡東３Ｋ　　　　-1206	1,765 ( 1,761)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,681
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	875,000 円	175,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	970,139 円	19,402,788　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 262,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,487,500 円	175,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,944,839 円　（　　　　　　 9,195 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9542

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	175,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 930.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,305,000 円（　　　　　 26,352 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,752,472 円
②総費用	3,944,839 円
③純収益　①－②	14,807,633 円
④建物等に帰属する純収益	11,305,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,502,633 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,342,212 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,791 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,576,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月7日　提出
福岡東 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡東 5-6

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　山崎　晃尚

印

TEL.

鑑定評価額

112,000,000 円

１㎡当たりの価格

260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市東区箱崎４丁目４１０５番２外｢箱崎４－９－３０｣				②地積　(㎡)	429 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1.2:1	店舗、作業所兼共同住宅ＲＣ4	飲食店を中心に共同住宅等も存する路線商業地域	南東28m国道	水道、ガス、下水	箱崎九大前 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２８ｍ国道

交通

施設

箱崎九大前駅　南西方

230m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗や共同住宅が見られる国道沿いの路線商業地域で、特段の変動要因は見受けられず、今後も現状の利用状態
が維持されるものと思料する。コロナ禍を受け地価の上昇は鈍化し、先行き不透明感がある。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 264,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東区及び博多区の商業地域。特に関連が強いのは東区南部及び博多区北部の幹線道路沿線の路線商業地域
等である。需要者は沿道サービス事業者や一般法人事業者が中心となるが、収益物件を企画する不動産業者も見られる
。なお、定期借地権等による出店が多く土地取引は少ない。近年、不動産市況は堅調に推移してきたが、コロナ禍を受
け先行き不透明感が漂っている。規模にバラつきあり需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は商業地の需要者が購入の意思決定において重視する収益性を反映したものであるが、試算に当たって想定要
素が多いため精度にやや難点があるいえる。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域から取引事例を収集のうえ、駅
接近性や容積率等の格差に留意し、試算したもので現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価
格を標準に、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡東 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 216,000 円／㎡

[108.8]
100

100
[103.0]

100
[ 88.0]

[100.0]
100

259,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区の人口は増加傾向にあり、高齢化率は低
い。また、生産年齢人口は微増基調を維持し
ている。

国道３号沿線にあって、各種店舗が立地する
が、地下鉄の最寄り駅に近いため、沿道サー
ビス需要のほか共同住宅の需要も認められる
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡東 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東２Ｃ -775	福岡市東区		底地	（　）	ほぼ長方形	北西14m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	福岡東３Ｋ -710	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ整形	北西6.5m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,200)
c	福岡東３Ｋ -912	福岡市東区		貸家建付地	（　）	不整形	東35m国道、中間画地		準住居 (60,200)
d	博多２Ｃ -711	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	北西10m県道、南東6m、二方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 129,710) 129,710	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	139,438	100 [ 57.3]	243,347	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	243,000
b	(　 ) 152,900	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	158,099	100 [ 60.3]	262,187		262,000
c	(　 ) 239,980	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.0]	320,077	100 [ 120.0]	266,731		267,000
d	(　 ) 305,452	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	312,866	100 [ 118.9]	263,134		263,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -23.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 264,000 円／㎡]

福岡東 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,534,223	3,931,602	14,602,621	11,305,000	3,297,621	（　0.9542） 3,146,590	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	74,918,810 円　　　　（　 175,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	167.75	ＲＣ6	930.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	429 ㎡	22.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階以上：共同住宅。容積不算入床面積も勘案し想定。

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

同種建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	167.75	80.0	134.20	2,700	362,340	6.0	2,174,040
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	162.50	91.0	147.88	1,670	246,960	1.0	246,960
							1.0	246,960
4～ 5	共同住宅	162.50	91.0	147.88	1,690	249,917	1.0	249,917
							1.0	249,917
6～	共同住宅	113.00	87.0	98.31	1,730	170,076	1.0	170,076
							1.0	170,076
～

計		930.75	88.5	824.03		1,526,170		3,337,870
								1,163,830

⑨年額支払賃料	1,526,170 円　×　12ヶ月　＝　 18,314,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 824.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,314,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 958,902 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,219,138 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,337,870 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,710 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,163,830 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 283,375 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,534,223 円　　　　（　 43,203 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東３Ｋ（賃）　　　　-732	1,634 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,773	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,707 円/㎡　月額支払賃料（　 1,670 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡東３Ｋ（賃）　　　　-730	1,616 ( 1,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,701
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	875,000 円	175,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	958,902 円	19,178,040　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 260,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,487,500 円	175,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,931,602 円　（　　　　　　 9,165 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9542

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	175,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 930.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,305,000 円（　　　　　 26,352 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,534,223 円
②総費用	3,931,602 円
③純収益　①－②	14,602,621 円
④建物等に帰属する純収益	11,305,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,297,621 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,146,590 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,335 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,918,810 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,000 円／㎡）