別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福岡東 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -37 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　井手　江美 印  TEL.

鑑定評価額 28,000,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区香椎照葉２丁目２４番１８２ ｢香椎照葉２－３－９０｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種20m 地区計画等 (50,80) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 香椎沖の人工島に作 られた新興の中規模 住宅団地 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 香椎 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北方５．５ ｍ市道 交通 施設 香椎駅　北西方 3.0km 法令 規制 ２中専 (50,80) 高度地区2種20m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な新興住宅地域であり、周辺住宅地域等の熟成度は年々高くなっている。今後についても、良好な住宅地域 が整備されるものと思料し、当分の間、地価上昇が続く。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市東区内で環境条件が類似する住宅地域内と判断した。当該地域の住環境は、比較的良好で、土地 の需要者は、３０代～４０代を中心とする中高層のサラリーマン等が中心である。土地需要は、比較的安定的に推移し ており、その結果、地価は上昇傾向下にある。なお、今後については、経済動向や土地施策に特に留意する必要がある 。当該需要の中心となる価格帯は、土地で３千万円前後、新築の戸建で５千万円前後が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした閑静な住宅地域であり、投資目的ではなく、自用目的の取引が主となっている。し たがって、快適性等を重視した需要者の購買力を基礎として価格が形成されている。以上から、本件では、市場性を反 映した比準価格を標準とし、さらに経済動向・不動産市場の動向に留意して、本件鑑定評価額を決定した。なお、代表 標準地とのバランスも取れている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,800 円／㎡ [103.2] 100 100 [101.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は増加傾向にあり、依然土地需要 が活発な地点も見られる。しかし、全般的に 地価上昇幅は縮小傾向下にある。 当該地域は、閑静な住宅地域であり、一定の 需要が続いている。したがって、地価は上昇 傾向が続いている。 個別的要因に特に変化はなく、地域動向と同 一の傾向下にある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％