別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福岡東 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -20 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　古川　一哉 印  TEL.

鑑定評価額 26,600,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区香住ヶ丘３丁目４番１４ ｢香住ヶ丘３－１－２４｣ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模の戸建住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 香椎花園前 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   130 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 香椎花園前駅東方 350m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で、最寄り駅への接近性及び居住環境は比較的良好であり、住宅地需要は比較的堅調で ある。その他に格別の変動要因はなく、地価は上昇傾向が継続している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ鹿児島本線、ＪＲ香椎線及び西鉄貝塚線沿線の住宅地域の圏域。需要者は、福岡都心部に通勤する サラリーマン層である。アイランドシティ等の周辺地域において大規模マンション開発等が行われているが、当該地域 は旧来から名声の高い住宅地域であり、需要は比較的堅調に推移している。中心となる価格帯は、対象標準地と同規模 の土地で２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、自己使用目的での取引が支配的であるため賃貸市場が未成熟で収 益価格は試算できなかった。比準価格は、市場で成立した事例の中から対象標準地と類似性の高い事例を中心に採用し て適切に補修正を行って試算しており、規範性が高い。よって、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [ 88.1] [100.0] 100 93,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は県全体を上回る上昇傾向にあり 、かつ高齢化率も比較的低く、新型コロナ感 染症による影響も少なく、地価は依然として 上昇傾向にある。 近隣地域は成熟した住宅地域で、最寄り駅や 食料品店舗に近く、また居住環境も良好であ るので、需要は堅調で、地価の上昇傾向が続 いている。 特に変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％