別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福岡東 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -17 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　古川　一哉 印  TEL.

鑑定評価額 26,000,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区松崎４丁目４５９番３１ ｢松崎４－２４－６｣ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 千早 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ　市道 交通 施設 千早駅南方 600m 法令 規制 １中専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域で、周辺ではミニ開発及び中古戸建住宅の取引が活発に行われている。千早駅の徒歩圏内にあ り、地価は堅調な住宅地需要を背景に上昇傾向で、今後しばらくは同様の基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市東区内のＪＲ鹿児島本線、ＪＲ香椎線、西鉄貝塚線沿線の住宅地域。需要者の中心は福岡都心部 へ通勤する中堅サラリーマン層で、他区部や周辺地域からの転入も見られる。当地区は駅に近い成熟した既成住宅地で あることから、需要は安定しているが、新規の土地供給は限定的で、隣接する名島地区の住宅地区では、高値の土地取 引も散見される。土地は２，６００万円程度、新築戸建は４，８００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、アパートも散見されるが、居住の快適性を重視する既成の戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が中 心であるため、収益還元法が適用できなかった。そこで、現実の不動産市場における経済行動を裏付ける資料から求め た市場性を反映した、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,800 円／㎡ [103.2] 100 100 [101.0] 100 [ 91.1] [102.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は県全体を上回る上昇傾向にあり 、かつ高齢化率も比較的低く、新型コロナ感 染症による影響も少なく、地価は依然として 上昇傾向にある。 丘陵部の住宅地域で、千早駅の徒歩圏に立地 し交通利便性に優れ、需給関係は安定してお り、堅調な住宅地需要を背景に地価は上昇傾 向にある。 特に変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％