別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福岡東 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -16 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　古川　一哉 印  TEL.

鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和2年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区八田３丁目１０１番１０１ ｢八田３－２１－２４｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な既成 住宅地域 南4.7m市道 水道、ガス、下水 舞松原 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 舞松原駅南方 900m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で、居住環境は比較的良好であり、住宅地需要も比較的堅調である。その他に格別の変 動要因はなく、地価の上昇傾向が継続している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ各線及び西鉄貝塚線沿線の住宅地域の圏域。需要者の中心は、福岡都心部に通勤するサラリーマン 層である。当地区は成熟した既成住宅地で、区画整然とし比較的良好な居住環境が認められることから、需要は安定的 に推移している。中心となる価格帯は、対象標準地と同規模の土地で、１，９００～２，２００万円程度であると思料 される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、自用目的での取引が支配的で賃貸市場が形成されていないこと から収益価格は試算できなかった。比準価格は不動産市場で成立した多数の事例の中から、特に規範性が高い事例を中 心に採用して適切に補修正を行って試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。よって、本件では代表標準 地との検討も踏まえて、比準価格を中心に鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,800 円／㎡ [103.2] 100 100 [101.0] 100 [118.6] [104.0] 100 88,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は県全体を上回る上昇傾向にあり 、かつ高齢化率も比較的低く、新型コロナ感 染症による影響も少なく、地価は依然として 上昇傾向にある。 近隣地域は成熟した住宅地域で、居住環境が 比較的良好であるので、戸建住宅地需要は堅 調であり、地価は引き続き上昇傾向にある。 特に変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％