別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福岡東 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　和義 印  TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 95,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区舞松原６丁目１７９番３０ ｢舞松原６－３０－５｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 舞松原 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ鉄軌道に近接する大規模 戸建住宅団地 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 舞松原駅　南方 200m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が立ち並ぶ区画整然とした住宅地であり、今後特に大きな地域要因の変化はないものと思料されるが、 その価格水準については新型コロナウィルスの影響に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区内の鹿児島本線、香椎線、西鉄貝塚線沿線の圏域と判断される。比較的交通の便がよい、区画整然 とした戸建住宅地であり、需要者は、福岡市中心部へ通勤する勤労者層が中心と思料される。交通、買い物等の施設が 整っていることから外部からの流入もあり、新型コロナウィルスの影響下にあっても、住宅市場は比較的堅調に推移し ている。市場の中心価格帯は土地価格で１７００万円程度、新築戸建住宅で３０００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然とした住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみ 適用した。需要者はこれら住宅の購入者であり検討に当たっては、代替不動産との間で居住の快適性に着目し価格比較 を行うものと思料される。取引事例比較法は、このような市場の実態を反映し、説得力に優れるものと考えられる。し たがって本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,800 円／㎡ [103.2] 100 100 [101.0] 100 [108.1] [101.0] 100 94,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区内の住宅地の需要は一時停滞感もあった が、比較的堅調さが継続している。ただし、 今後の新型コロナウィルスの影響に留意する 必要がある。 特に大きな地域要因の変動はないが、鉄道沿 線上の住宅地の需要は堅調である。ただし、 今後の新型コロナウィルスの影響に留意する 必要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％