別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 福岡東 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　岩隈　良弘 印  TEL.

鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 84,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区美和台４丁目１１８番１ ｢美和台４－４－１１｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東4.2m市道 水道、ガス、下水 三苫 310m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ４０年以上前に開発された戸 建住宅を中心とする閑静な住 宅団地 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 三苫駅　北東方 310m 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は成熟した低層住宅地域であるが、近年は画地を細分化した取引等が見受けられ、土地価格には高値取 引もみられる。コロナ禍でも地価水準は縮小しつつも上昇傾向を維持しているが、今後の状況は不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ鹿児島本線と西鉄貝塚線沿線の福岡市東区北部及び隣接する新宮町南部一帯の住宅地域である。需 要者の中心は福岡都心部に勤務するサラリーマン層である。近隣地域周辺は不動産取引が活発で、エンドーユーザーの みならず、不動産業者が中古物件を購入し、リノベーション後の再販等を行うため、高値取引が散見される。中心とな る価格帯は、土地のみで１８００～２１００万円前後、新築戸建物件で３６００～４２００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域はアパート等の賃貸物件は殆ど見られず、戸建住宅を主体とする住宅地域であると判断されるため、収益 還元法の適用は見送った。比準価格は美和台地区内の類似地域より信頼性のある取引事例を採用し、規範性は高い。従 って、取引事例において新型コロナの影響は比較的少ない事から比準価格を重視し、他の標準地等との均衡を検証の上 で、さらに周辺住宅地の需給動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　福岡東 -18                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     82,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響はあるが、東区内の人口は 増加傾向にあり、コロナ禍であるが、低金利 等を背景に不動産需要は堅調である。 当該地域は区画整然とした住宅地域であり、 生活利便性に優れることから、宅地需要は比 較的堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％ +2.4 ％