別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州八幡西 5-18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 5-18 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　友松　昌司 印  TEL.

鑑定評価額 269,000,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区西曲里町１３番１外 ｢西曲里町６－５｣ ②地積 　(㎡) 2,052   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (70,200) 1.2:1 店舗 Ｗ1 国道沿いに店舗、営 業所等が建ち並ぶ商 業地域 東25m国道、三方路 水道、ガス、下水 黒崎 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ黒関駅の外縁部で店舗集 積が進む路線商業地域 街 路 ２５ｍ国道　　　背 面道 交通 施設 ＪＲ黒崎駅　南西方 1.5km 法令 規制 ２住居 (70,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 黒崎副都心外縁部の路線商業地域として、近年は物販・飲食店舗を中心に商業集積が進み地域的な熟成が見込ま れ、地価は今後も概ね堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     93,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市八幡西区及び隣接区の商業地域一帯と把握する。主たる需要者は、商業事業者、沿道サービス の事業者等が中心である。同一需給圏内では、広域的な集客が見込め、画地条件の良い物件に関しては、出店意欲、需 要は堅調である。近隣地域に存する国道２００号沿線では大規模商業施設の出店に伴い路線商業店舗の集積が進んでい る。規模、業種、業態等による相違もあって、取引の中心となる価格帯は見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、収益価格は 収益性を反映した理論的な価格であるが、想定する店舗の業種等によって賃料が大きく異なり、結果収益価格にも差異 が生じてしまうので適正な収益価格の算定は難しい。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を重視し、収益 価格を比較考量し、周辺の公示地等とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡西区では人口減少、高齢化の進展が続い ているが、利便性の高い地域と環境が劣る郊 外の地域で不動産需要の差が見られる。 大きな変動要因は無いものの、近年、物販、 飲食店舗等の集積が進んでおり、商業地需要 についても概ね堅調な推移となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％