鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０３Ｋ -10404	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ整形	西11m市道、南8m、角地		２住居 (80,200)
b	八幡西０３Ｋ -11598	北九州市八幡西区		建付地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		近商居住誘導区域 (90,200)
c	八幡西０３Ｋ -10108	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東25m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	八幡西０３Ｋ -10501	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西25m県道、北6m、二方路		２住居居住誘導区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,812	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	69,882	100 [ 83.0]	84,195	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	84,200
b	(　 ) 70,586	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,586	100 [ 93.8]	75,252		75,300
c	(　 ) 88,044	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,044	100 [ 103.8]	84,821		84,800
d	(　 ) 87,725	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,181	100 [ 101.7]	88,674		88,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,000 円／㎡]

北九州八幡西 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,779,244	4,402,900	16,376,344	14,431,300	1,945,044	（　0.9534） 1,854,405	（ 4.7 - 0.4 ） 4.3％
	⑧収益価格	43,125,698 円　　　　（　 63,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	ＲＣ6	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	678 ㎡	26.0 m x 26.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗のフロア貸し、２～６階はファミリー向け共同住宅を想定した。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	200.00	70.0	140.00	2,500	350,000	4.0	1,400,000
							2.0	700,000
2～ 6	共同住宅	200.00	95.0	190.00	1,500	285,000	1.0	285,000
							1.0	285,000
～

～

～

計		1,200.00	90.8	1,090.00		1,775,000		2,825,000
								2,125,000

⑨年額支払賃料	1,775,000 円　×　12ヶ月　＝　 21,300,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,090.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,300,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,065,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,235,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,825,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,838 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,125,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 517,406 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,779,244 円　　　　（　 30,648 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-10705	2,703 ( 2,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	2,723	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,615 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-10503	1,455 ( 1,430)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,310
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州八幡西 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,105,000 円	221,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	852,000 円	21,300,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 125,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,878,500 円	221,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	221,000 円	221,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	221,000 円	221,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,402,900 円　（　　　　　　 6,494 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	221,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0921 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,431,300 円（　　　　　 21,285 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,779,244 円
②総費用	4,402,900 円
③純収益　①－②	16,376,344 円
④建物等に帰属する純収益	14,431,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,945,044 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,854,405 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,735 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,125,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北九州八幡西 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡西 5-9

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　木原　正人

印

TEL.

鑑定評価額

53,800,000 円

１㎡当たりの価格

79,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡西区割子川２丁目３番９｢割子川２－３－９｣				②地積　(㎡)	678 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1	事務所兼倉庫Ｓ2	営業所、店舗兼住宅等が建ち並ぶ路線商業地域	東20m国道	水道、ガス、下水	黒崎 3.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 0 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 680 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ　国道

交通

施設

黒崎駅　南西方

3.7km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの商業地域であり、地域に格別の変動要因は見られず当面は現状を維持するものと思料する。地域内の
商業地に対する需要は回復基調にあるが、地価は下げ止まりから、横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね八幡西区内にあって、幹線道路沿いやその周辺に広がる商業地域と思われる。需要者の中心は自用
目的の事業者若しくは収益目的の不動産業者などである。店舗の連たん性や集積の程度は、都心部周辺の商業地と比較
してやや劣るものの通過する交通量は多く、需要は安定的に推移している。周辺地域における商業地の取引は極めて乏
しく規模や用途もまちまちで、取引の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、自用の店舗や事務所などが中心で収益物件は少なく、地域の賃料水準の把握が困難な面もあり、収益価格
は相対的に規範性が劣る。比準価格は、八幡西区内で広域的に収集しているが、いずれも幹線道路沿線やその周辺にあ
って店舗の構成などが類似する価格牽連性の強い事例で、相対的に信頼性が高い。以上から本件においては、比準価格
をやや重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八幡西 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 76,600 円／㎡

[100.5]
100

100
[100.0]

100
[ 97.2]

[100.0]
100

79,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

圏域内の景気は緩やかな回復基調で推移して
いるが、新型コロナウィルスの感染拡大や自
粛の長期化による不動産市況への影響が懸念
される。

幹線道路沿いの路線商業地域で、同一沿線に
は大規模の住宅団地や日用品スーパーなども
あり、地域内の商業地の需給は安定的に推移
している。

不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は
特に見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０３Ｋ -10404	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ整形	西11m市道、南8m、角地		２住居 (80,200)
b	八幡西０３Ｋ -11598	北九州市八幡西区		建付地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		近商居住誘導区域 (90,200)
c	八幡西０３Ｋ -10499	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	東9m県道、北西3m、角地		近商 (90,200)
d	八幡西０３Ｋ -10108	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東25m県道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,812	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	69,882	100 [ 85.7]	81,543	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	81,500
b	(　 ) 70,586	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,586	100 [ 87.3]	80,855		80,900
c	(　 ) 54,453	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	57,319	100 [ 72.0]	79,610		79,600
d	(　 ) 88,044	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,220	100 [ 107.0]	82,449		82,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,000 円／㎡]

北九州八幡西 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、土地の再調達原価の把握などが困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,058,777	4,372,980	15,685,797	13,724,100	1,961,697	（　0.9534） 1,870,282	（ 4.7 - 0.4 ） 4.3％
	⑧収益価格	43,494,930 円　　　　（　 64,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	ＲＣ6	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	678 ㎡	26.0 m x 26.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～６階は平均専有面積５０㎡程度のファミリータイプの共同住宅

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

同種、同規模の店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	200.00	70.0	140.00	2,400	336,000	4.0	1,344,000
							2.0	672,000
2～ 6	住宅	200.00	95.0	190.00	1,450	275,500	1.0	275,500
							1.0	275,500
～

～

～

計		1,200.00	90.8	1,090.00		1,713,500		2,721,500
								2,049,500

⑨年額支払賃料	1,713,500 円　×　12ヶ月　＝　 20,562,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,090.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,562,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,028,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,533,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,721,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,854 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,049,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 499,023 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,058,777 円　　　　（　 29,585 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-10494	2,145 ( 2,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,383	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,511 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-10495	2,131 ( 2,062)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,492
c	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-10496	2,359 ( 2,281)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,621

北九州八幡西 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,105,000 円	221,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	822,480 円	20,562,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 125,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,878,500 円	221,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	221,000 円	221,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	221,000 円	221,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,372,980 円　（　　　　　　 6,450 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	221,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0601 × 40 ％　＋ 0.0921 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,724,100 円（　　　　　 20,242 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,058,777 円
②総費用	4,372,980 円
③純収益　①－②	15,685,797 円
④建物等に帰属する純収益	13,724,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,961,697 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,870,282 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,759 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,494,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,200 円／㎡）