鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０３Ｋ -10906	北九州市八幡西区		更地	（　）	不整形	北西7.1m市道、南4.5m、角地		近商景観計画区域 (83,200)
b	八幡西０３Ｋ -10499	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	東9m県道、北西3m、角地		近商 (90,200)
c	八幡西０３Ｋ -10404	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ整形	西11m市道、南8m、角地		２住居 (80,200)
d	八幡西０３Ｋ -10895	北九州市八幡西区		更地	（　）	不整形	南11m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	八幡西０３Ｋ -10108	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東25m県道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,111	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 82.0]	55,123	100 [ 71.8]	76,773	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	76,800
b	(　 ) 54,453	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	57,319	100 [ 71.5]	80,166		80,200
c	(　 ) 69,812	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	69,882	100 [ 89.2]	78,343		78,300
d	(　 ) 60,929	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 88.2]	69,080	100 [ 89.3]	77,357		77,400
e	(　 ) 88,044	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,220	100 [ 112.0]	78,768		78,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -18.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +9.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,400 円／㎡]

北九州八幡西 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,823,301	1,709,350	7,113,951	6,038,730	1,075,221	（　0.9500） 1,021,460	（ 4.7 - 0.4 ） 4.3％
	⑧収益価格	23,754,884 円　　　　（　 55,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	186.00	Ｓ3	558.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	429 ㎡	18.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は共同住宅・各階２ＤＫ×４戸を想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

当該建物の構造、階層としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	186.00	90.0	167.40	1,800	301,320	4.0	1,205,280
							2.0	602,640
2～ 3	共同住宅	186.00	95.0	176.70	1,270	224,409	1.0	224,409
							1.0	224,409
～

～

～

計		558.00	93.3	520.80		750,138		1,654,098
								1,051,458

⑨年額支払賃料	750,138 円　×　12ヶ月　＝　 9,001,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 520.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は授受しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,001,656 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 450,083 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,551,573 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,654,098 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,714 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,051,458 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 256,014 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,823,301 円　　　　（　 20,567 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-10908	1,609 ( 1,578)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	1,712	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,883 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-10701	1,618 ( 1,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [ 88.0]	1,792
c	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-10209	2,109 ( 2,108)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [120.0]	100 [ 91.0]	2,055

北九州八幡西 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	439,500 円	87,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	270,050 円	9,001,656　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 747,100 円	87,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,900 円	87,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,900 円	87,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,709,350 円　（　　　　　　 3,984 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9500

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,900,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 558.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0921 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,038,730 円（　　　　　 14,076 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,823,301 円
②総費用	1,709,350 円
③純収益　①－②	7,113,951 円
④建物等に帰属する純収益	6,038,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,075,221 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,021,460 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,381 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,754,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北九州八幡西 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡西 5-8

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　沖永　裕章

印

TEL.

鑑定評価額

33,000,000 円

１㎡当たりの価格

77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡西区三ケ森３丁目１９番外｢三ケ森３－１３－９｣				②地積　(㎡)	429 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.5	診療所Ｗ2	小売店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域	南西8m県道	水道、ガス、下水	三ヶ森 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 430 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

私電駅前に形成された既成商
業地域

街

路

８ｍ県道

交通

施設

三ヶ森駅　南東方

90m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

各種店舗・利便施設が建ち並ぶ駅前商業地域として近隣顧客に対する相応の需要が認められる。感染症拡大によ
る地価への影響は未知数であるが、地価は今後も安定的な推移が予測される。

(3)最有効使用の判定

店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 78,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八幡西区及び隣接市区の商業地域を圏域とし、特に三ケ森駅前を中心とする筑豊電鉄沿線商業地との代
替・競争関係が強い。需要者は圏内に地縁関係を有する個人及び地場中小法人が中心的である。近隣地域周辺では高齢
化に伴う人口減少や大型店舗への顧客シフトにより商圏・商況は衰退傾向にあったが、近年は新規出店が散見され、立
地性から住宅地需要も指摘される。取引は利用目的・規模等により一様でなく中心的な取引価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、規範性を有する八幡西区内の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、対象地の収益性を反
映した理論的価格である。しかしながら、近隣地域は自用の店舗・事業所等の利用が多く、テナントからの賃料収受を
前提とした賃貸市場の成熟度はやや低調なため、収益価格は低位に試算されたものと思料する。鑑定評価額の決定にあ
たっては、比準価格を重視し、収益価格を考量し、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北九州八幡西 5-9           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     76,600 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

八幡西区を含む北九州地区の経済は、公共投
資が堅調に推移し、個人消費が回復基調にあ
る一方で設備投資は弱含み、コロナ禍の影響
が懸念される。

特段の要因変動は認められないが、近隣型の
駅前商業地域として相応の需要がみられ、地
価は概ね堅調に推移している。

対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認
められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０３Ｋ -11598	北九州市八幡西区		建付地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	八幡西０３Ｋ -10403	北九州市八幡西区		更地	（　）	不整形	南西13m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	八幡西０３Ｋ -10404	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ整形	西11m市道、南8m、角地		２住居 (80,200)
d	八幡西０３Ｋ -10499	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	東9m県道、北西3m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,586	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,586	100 [ 93.9]	75,171	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	75,200
b	(　 ) 66,556	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	74,074	100 [ 91.1]	81,311		81,300
c	(　 ) 69,812	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	69,882	100 [ 88.3]	79,142		79,100
d	(　 ) 54,453	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	57,319	100 [ 73.2]	78,305		78,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,000 円／㎡]

北九州八幡西 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,905,664	1,802,859	7,102,805	6,038,730	1,064,075	（　0.9500） 1,010,871	（ 4.7 - 0.4 ） 4.3％
	⑧収益価格	23,508,628 円　　　　（　 54,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	186.00	Ｓ3	558.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	429 ㎡	18.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分を店舗、２階以上を共同住宅として想定

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

各階で想定される共用部分を考量

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	186.00	90.0	167.40	1,800	301,320	4.0	1,205,280
							2.0	602,640
2～ 2	共同住宅	186.00	95.0	176.70	1,290	227,943	1.0	227,943
							1.0	227,943
3～ 3	共同住宅	186.00	95.0	176.70	1,290	227,943	1.0	227,943
							1.0	227,943
～

～

計		558.00	93.3	520.80		757,206		1,661,166
								1,058,526

⑨年額支払賃料	757,206 円　×　12ヶ月　＝　 9,086,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 520.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	保証金等により充当
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,086,472 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 454,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,632,148 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,661,166 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,781 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,058,526 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 257,735 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,905,664 円　　　　（　 20,759 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-10908	1,609 ( 1,578)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,746	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,883 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-11293	1,861 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,861
c	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-11303	2,034 ( 1,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,901

北九州八幡西 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	439,500 円	87,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	363,459 円	9,086,472　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 747,100 円	87,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,900 円	87,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,900 円	87,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,802,859 円　（　　　　　　 4,202 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9500

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,900,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 558.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0921 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,038,730 円（　　　　　 14,076 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,905,664 円
②総費用	1,802,859 円
③純収益　①－②	7,102,805 円
④建物等に帰属する純収益	6,038,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,064,075 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,010,871 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,356 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,508,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,800 円／㎡）