鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０３Ｋ -10894	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	北25m国道、北東15m、西6m、三方路		商業駐車付置義務景観重点整備地区 (100,500)
b	八幡西０３Ｋ -10599	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	北東22m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	若松０３Ｋ -10191	北九州市若松区		貸家建付地	（　）	長方形	南7m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	八幡東０３Ｋ -10101	北九州市八幡東区		建付地	（　）	長方形	東30m県道、中間画地		商業 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,299	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.2]	167,886	100 [ 129.4]	129,742	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	130,000
b	(　 ) 82,806	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	99,854	100 [ 74.0]	134,938		135,000
c	(　 ) 65,778	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,449	100 [ 51.6]	126,839		127,000
d	(　 ) 96,339	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	96,917	100 [ 73.8]	131,324		131,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -13.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

北九州八幡西 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,707,385	1,787,489	6,919,896	6,238,900	680,996	（　0.9486） 645,993	（ 4.9 - 0.4 ） 4.5％
	⑧収益価格	14,355,400 円　　　　（　 92,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	Ｓ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	155 ㎡	9.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

想定建物は、鉄骨造の４階建、１階は店舗、２階～４階は事務所。

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

鉄骨造の建築物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	120.00	75.0	90.00	2,600	234,000	4.0	936,000
							2.0	468,000
2～	事務所	120.00	80.0	96.00	1,950	187,200	4.0	748,800
							2.0	374,400
3～	事務所	120.00	80.0	96.00	1,800	172,800	4.0	691,200
							2.0	345,600
4～	事務所	120.00	80.0	96.00	1,480	142,080	4.0	568,320
							2.0	284,160
～

計		480.00	78.8	378.00		736,080		2,944,320
								1,472,160

⑨年額支払賃料	736,080 円　×　12ヶ月　＝　 8,832,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,832,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 441,648 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,391,312 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,944,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,971 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,472,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 288,102 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,707,385 円　　　　（　 56,177 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-10402	3,164 ( 2,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,172	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,698 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-10499	2,507 ( 2,503)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,731
c	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-10498	1,891 ( 1,789)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,101

北九州八幡西 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	445,000 円	89,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	264,989 円	8,832,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 143,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 756,500 円	89,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,000 円	89,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,000 円	89,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,787,489 円　（　　　　　　 11,532 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,238,900 円（　　　　　 40,251 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,707,385 円
②総費用	1,787,489 円
③純収益　①－②	6,919,896 円
④建物等に帰属する純収益	6,238,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	680,996 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	645,993 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,168 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,355,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北九州八幡西 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡西 5-6

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　二村　吉則

印

TEL.

鑑定評価額

20,200,000 円

１㎡当たりの価格

130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡西区黒崎２丁目１４番６｢黒崎２－６－２｣				②地積　(㎡)	155 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車付置義務 (100,400)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ4	中小規模店舗が建ち並ぶアーケード商業地域	北東10m市道	水道、ガス、下水	黒崎 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ駅前のアーケード商店街

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

黒崎駅　南東方

320m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

黒崎地区のアーケード商店街は空店舗が見られる。アーケード商店街の国道に接面する地域が再開発される予定
で、準備組合が設立された。今後の進展に期待が大きい。地価水準は微減から横這い傾向にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八幡西区内の中心市街地、小倉北区内の中心市街地、八幡東区内の中心街及び戸畑区内の中心街であると
考える。対象標準地の所在する地域は、ＪＲ黒崎駅前に形成された商業地域で、地縁性・血縁性のある個人事業者が大
半である。大型店舗が幹線街路沿いに次々と立地され、アーケード街は、空店舗が見られるが、アーケード街の国道に
接面する地域が再開発される予定で準備組合が設立され、地域の活性化が望まれる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地域の取引事例が少ないため、八幡西区内及び戸畑区内の事例を採用した。比準価格は各要因項目を十分に検討し
、市場性を反映出来たと考えられ、実証的な価格と思料する。収益価格は比準価格に比べ低く求められたが、地域の賃
料水準が低いためと考えられる。よって、商業地であるが、比準価格を重視し、収益価格を参考に、また前年対象標準
地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本国内の経済状況に大きな変化は認められ
ないが、高齢化等に伴い、小売り業又個人消
費も低調で、商業地域への投資意欲は低調で
ある。

旧デパート跡地の開発、周辺の店舗の多様化
、再開発の準備組合の設立等の要因によりア
ーケード内の商業地の地価は横這い傾向にあ
る。

個別的要因については、特に変動要因は認め
られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡東０３Ｋ -11305	北九州市八幡東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東27m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	八幡東０３Ｋ -10802	北九州市八幡東区		更地	（　）	ほぼ整形	北20m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	戸畑０３Ｋ -11009	北九州市戸畑区		更地	（　）	ほぼ正方形	南20m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	戸畑０３Ｋ -11001	北九州市戸畑区		更地	（　）	長方形	西7m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,777	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,971	100 [ 73.5]	131,933	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 133,148	100 [ 120.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	111,400	100 [ 86.1]	129,384		129,000
c	(　 ) 107,749	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,180	100 [ 81.5]	132,736		133,000
d	(　 ) 107,325	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,398	100 [ 69.1]	156,871		157,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
b	その他	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

北九州八幡西 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の商業地であり、再調達原価の把握が困難であるため適用出来ない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,444,062	1,803,134	6,640,928	5,958,500	682,428	（　0.9486） 647,351	（ 4.9 - 0.4 ） 4.5％
	⑧収益価格	14,385,578 円　　　　（　 92,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	Ｓ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	155 ㎡	9.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸しの店舗、２～４階はフロアー貸しの事務所

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	120.00	75.0	90.00	2,630	236,700	4.0	946,800
							2.0	473,400
2～	事務所	120.00	80.0	96.00	2,050	196,800	4.0	787,200
							2.0	393,600
3～	事務所	120.00	80.0	96.00	1,570	150,720	4.0	602,880
							2.0	301,440
4～	事務所	120.00	80.0	96.00	1,350	129,600	4.0	518,400
							2.0	259,200
～

計		480.00	78.8	378.00		713,820		2,855,280
								1,427,640

⑨年額支払賃料	713,820 円　×　12ヶ月　＝　 8,565,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,565,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 428,292 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,137,548 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,855,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,125 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,427,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 279,389 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,444,062 円　　　　（　 54,478 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-10906	2,897 ( 2,801)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,759	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,729 円/㎡　月額支払賃料（　 2,630 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-10495	2,131 ( 2,062)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,131
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州八幡西 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	425,000 円	85,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	342,634 円	8,565,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 143,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 722,500 円	85,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,000 円	85,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,000 円	85,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,803,134 円　（　　　　　　 11,633 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,958,500 円（　　　　　 38,442 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,444,062 円
②総費用	1,803,134 円
③純収益　①－②	6,640,928 円
④建物等に帰属する純収益	5,958,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	682,428 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	647,351 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,176 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,385,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,800 円／㎡）