鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０３Ｋ -10599	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	北東22m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	八幡西０３Ｋ -10108	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東25m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	八幡東０３Ｋ -10101	北九州市八幡東区		建付地	（　）	長方形	東30m県道、中間画地		商業 (100,500)
d	八幡東０３Ｋ -10402	北九州市八幡東区		更地	（　）	不整形	南27m県道、西6m、二方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,806	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	99,270	100 [ 85.3]	116,377	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 88,044	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,220	100 [ 84.3]	104,650		105,000
c	(　 ) 96,339	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	96,917	100 [ 92.7]	104,549		105,000
d	(　 ) 77,738	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	85,166	100 [ 95.7]	88,993		89,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

北九州八幡西 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の商業地域に所在する宅地ため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,385,771	4,886,840	18,498,931	16,900,200	1,598,731	（　0.9500） 1,518,794	（ 4.7 - 0.4 ） 4.3％
	⑧収益価格	35,320,791 円　　　　（　 71,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	260.00	Ｓ6	1,560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	17.0 m x 28.0 m	前面道路：国道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造６階建、１階店舗はフロアー貸し、２～６階はファミリータイプ賃貸住宅￣

⑦有効率　 89.2 ％
の理由

地域内では標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	260.00	85.0	221.00	2,200	486,200	4.0	1,944,800
							2.0	972,400
2～ 6	共同住宅	260.00	90.0	234.00	1,290	301,860	1.0	301,860
							1.0	301,860
～

～

～

計		1,560.00	89.2	1,391.00		1,995,500		3,454,100
								2,481,700

⑨年額支払賃料	1,995,500 円　×　12ヶ月　＝　 23,946,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,391.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,946,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,197,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,748,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,454,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,814 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,481,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 604,257 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,385,771 円　　　　（　 47,244 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-11005	2,569 ( 2,463)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,569	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,301 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-11399	1,833 ( 1,739)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,833
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州八幡西 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,230,000 円	246,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	957,840 円	23,946,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 116,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,091,000 円	246,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	246,000 円	246,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	246,000 円	246,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,886,840 円　（　　　　　　 9,872 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9500

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	246,000,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 1,560.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0921 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,900,200 円（　　　　　 34,142 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,385,771 円
②総費用	4,886,840 円
③純収益　①－②	18,498,931 円
④建物等に帰属する純収益	16,900,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,598,731 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,518,794 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,068 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,320,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北九州八幡西 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡西 5-4

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　古澤　秀夫

印

TEL.

鑑定評価額

51,000,000 円

１㎡当たりの価格

103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡西区光明２丁目１７３５番１外｢光明２－１１－１２｣				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	事務所ＲＣ2	小売店舗のほかに金融機関等も見られる商業地域	北13m国道	水道、ガス、下水	折尾 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗、事務所用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

交通量の比較的多い国道沿い
の商業地域

街

路

１３ｍ国道

交通

施設

ＪＲ折尾駅　東方

600m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、最寄り駅に近い幹線道路沿いの商業地域である。当該地域は最寄り駅に近く、繁華性も比較的高い
ことらから不動産取引も堅調である。当該地域の地価は、今後しばらくは上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 106,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八幡西区を中心とする北九州市内の商業地域である。需要の中心は、自ら事業を行う個人事業者及び法
人等と考えられる。需要については、最寄り駅に近い幹線道路沿いの商業地域という条件から比較的高い。価格水準に
ついては、最寄り駅周辺の開発が進んでいることから比較的需要は高いが、取引される価格にバラツキが大きく、その
水準を把握するのは、困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域内の事例適格要件を備える取引事例を採用し、その事例を適切に補修正して試算
した。収益価格は、純収益を資本還元して求めており、理論的な価格であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成さ
れていないため、低位に試算された。よって、不動産取引の需要に立脚した実証性の高い比準価格を重視して収益価格
を関連付け、代表標準地の価格との均衡にも十分留意の上、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八幡西 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 79,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 78.5]

[100.0]
100

101,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

八幡西区内の人口は減少傾向が続いている。
景気は回復基調にあったが、新型コロナウイ
ルス感染症等の影響もあり、やや減速傾向と
なっている。

近隣地域は最寄り駅に近い幹線道路沿いの商
業地域で、当該最寄り駅周辺の開発が進み、
その影響から地価水準も上昇傾向が続いてい
る。

不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は
特に見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０３Ｋ -10599	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	北東22m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	八幡東０３Ｋ -11302	北九州市八幡東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	戸畑０３Ｋ -11096	北九州市戸畑区		建付地	（　）	不整形	北15m国道、西12.7m、東4m、三方路		近商 (100,200)
d	小倉北０３Ｋ -11103	北九州市小倉北区		建付地	（　）	台形	北西2.7m道路、南西2m、角地		商業 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,806	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	99,854	100 [ 95.5]	104,559	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	105,000
b	(　 ) 86,976	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,498	100 [ 82.8]	105,674		106,000
c	(　 ) 119,568	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	121,006	100 [ 112.7]	107,370		107,000
d	(　 ) 95,197	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	101,570	100 [ 97.1]	104,604		105,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

北九州八幡西 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,559,007	4,896,841	18,662,166	16,900,200	1,761,966	（　0.9500） 1,673,868	（ 4.7 - 0.4 ） 4.3％
	⑧収益価格	38,927,163 円　　　　（　 78,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	260.00	Ｓ6	1,560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	17.5 m x 28.0 m	前面道路：国道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造６階建、１階店舗はフロア貸し、２～６階はファミリー向け賃貸住宅

⑦有効率　 89.2 ％
の理由

近隣地域内の同規模ビルの標準的有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	260.00	85.0	221.00	2,214	489,294	4.0	1,957,176
							2.0	978,588
2～ 6	共同住宅	260.00	90.0	234.00	1,300	304,200	1.0	304,200
							1.0	304,200
～

～

～

計		1,560.00	89.2	1,391.00		2,010,294		3,478,176
								2,499,588

⑨年額支払賃料	2,010,294 円　×　12ヶ月　＝　 24,123,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,391.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は慣行化していない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により補填。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,123,528 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,206,176 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,917,352 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,478,176 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,043 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,499,588 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 608,612 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,559,007 円　　　　（　 47,594 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-11180	2,225 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,318	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,316 円/㎡　月額支払賃料（　 2,214 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-10496	2,359 ( 2,281)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,313
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州八幡西 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,230,000 円	246,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	964,941 円	24,123,528　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,091,000 円	246,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	246,000 円	246,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	246,000 円	246,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,896,841 円　（　　　　　　 9,893 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9500

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	246,000,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 1,560.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0921 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,900,200 円（　　　　　 34,142 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,559,007 円
②総費用	4,896,841 円
③純収益　①－②	18,662,166 円
④建物等に帰属する純収益	16,900,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,761,966 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,673,868 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,382 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,927,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,600 円／㎡）