鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０３Ｋ -10108	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東25m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	八幡西０３Ｋ -10499	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	東9m県道、北西3m、角地		近商 (90,200)
c	八幡西０３Ｋ -10404	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ整形	西11m市道、南8m、角地		２住居 (80,200)
d	八幡西０３Ｋ -11003	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	北西16m市道、北東4m、角地		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,044	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,220	100 [ 109.2]	80,788	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	80,800
b	(　 ) 54,453	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	57,319	100 [ 72.0]	79,610		79,600
c	(　 ) 69,812	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	69,882	100 [ 83.8]	83,391		83,400
d	(　 ) 45,215	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.1]	54,247	100 [ 72.1]	75,239		75,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -15.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,000 円／㎡]

北九州八幡西 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,280,580	1,764,100	6,516,480	4,016,730	2,499,750	（　0.9739） 2,434,507	（ 4.9 - 0.4 ） 4.5％
	⑧収益価格	54,100,156 円　　　　（　 56,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	963 ㎡	25.0 m x 40.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸の平家店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	1,750	700,000	4.0	2,800,000
							2.0	1,400,000
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		700,000		2,800,000
								1,400,000

⑨年額支払賃料	700,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,400,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,400,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 420,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,980,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,800,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,600 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,400,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 273,980 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,280,580 円　　　　（　 8,599 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-10211	1,598 ( 1,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,776	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,816 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-10494	2,145 ( 2,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,043
c	八幡西０３Ｋ（賃）　　　　-10503	1,455 ( 1,430)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,617

北九州八幡西 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	286,500 円	57,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	336,000 円	8,400,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 540,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 487,000 円	57,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,300 円	57,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,300 円	57,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,764,100 円　（　　　　　　 1,832 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,300,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,016,730 円（　　　　　 4,171 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,280,580 円
②総費用	1,764,100 円
③純収益　①－②	6,516,480 円
④建物等に帰属する純収益	4,016,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,499,750 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,434,507 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,528 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,100,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北九州八幡西 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡西 5-1

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　都合　哲男

印

TEL.

鑑定評価額

75,300,000 円

１㎡当たりの価格

78,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡西区則松５丁目２１１０番１外｢則松５－３－６｣				②地積　(㎡)	963 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2.5	店舗兼倉庫Ｓ2	自動車関連店舗等の多い路線商業地域	南東20m国道	水道、下水	折尾 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 250 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

折尾駅　東方

1.8km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般国道３号に面する地域であり、店舗や事務所が連坦する。地域内に顧客誘引力の高い店舗がないことから商
況は低く、かつ市街地中心部から遠く離れているため需要は低調。将来的な大きな変化は見込めない地域である

(3)最有効使用の判定

低層店舗敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 79,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八幡西区内において商業地域を形成している範囲。需要者の中心は従来どおり八幡西区及びその周辺にお
いて地縁性をもつ個人並びに法人である。近隣地域は一般国道３号沿いにあるため多くの車両通行量があり、特に目立
つ店舗はないものの、区内における認知度は高い路線である。しかし中心市街地から遠く離れ、渋滞もしばしば生じる
ことから商業地としての市場性は低調である。商業地についての総額としての市場性はまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上により比準価格及び収益価格が求められ若干の開差を生じた。需要者の中心が収益性を重視する法人等であり収益
性を重視すべきであるが、商業事業者向けの賃貸市場の低迷が続く中、先行きの見通しが立たず適正な純収益を見出し
難いため収益価格は信頼性に劣る。以上により市場実態に裏付けられた比準価格を重視し収益価格は参酌するに止め、
付近の公示価格等との均衡に留意して専門職業家の良心に従い適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地価水準はすでに底を打っているものと判断
されるが、新型コロナウイルスによる影響に
より商業地に対する需要は弱含みである。

近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成
要因の新設等はなされていない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０３Ｋ -10599	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	北東22m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	八幡西０３Ｋ -10501	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西25m県道、北6m、二方路		２住居居住誘導区域 (70,200)
c	八幡西０３Ｋ -10108	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東25m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	八幡西０２Ｃ -10410	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東20m県道、北東10m、角地		１住居 (70,200)
e	八幡西０２Ｃ -11509	北九州市八幡西区		建付地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		近商居住誘導区域 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,806	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	99,562	100 [ 122.2]	81,475	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	81,500
b	(　 ) 87,725	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,480	100 [ 110.9]	80,685		80,700
c	(　 ) 88,044	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,924	100 [ 114.2]	77,867		77,900
d	(　 ) 85,308	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	84,480	100 [ 106.8]	79,101		79,100
e	(　 ) 70,586	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	71,857	100 [ 90.0]	79,841		79,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,800 円／㎡]

北九州八幡西 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,572,298	1,871,300	6,700,998	4,044,770	2,656,228	（　0.9739） 2,586,900	（ 4.9 - 0.4 ） 4.5％
	⑧収益価格	57,486,667 円　　　　（　 59,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	963 ㎡	19.0 m x 50.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

建物の１棟貸しを想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	400.00	100.0	400.00	1,800	720,000	2.0	1,440,000
							2.0	1,440,000
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		720,000		1,440,000
								1,440,000

⑨年額支払賃料	720,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,640,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	建物の規模が小さいため管理費の徴収がないことを想定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金などにより充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,640,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 432,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,208,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,440,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,680 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,440,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 350,618 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,572,298 円　　　　（　 8,902 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０３（賃）　　　　-10603	1,629 ( 1,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 80.0]	1,939	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,880 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０３（賃）　　　　-10604	1,587 ( 1,508)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,671
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州八幡西 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	288,500 円	57,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	432,000 円	8,640,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 545,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 490,400 円	57,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,700 円	57,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,700 円	57,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,871,300 円　（　　　　　　 1,943 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,700,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,044,770 円（　　　　　 4,200 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,572,298 円
②総費用	1,871,300 円
③純収益　①－②	6,700,998 円
④建物等に帰属する純収益	4,044,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,656,228 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,586,900 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,686 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,486,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,700 円／㎡）