鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡東０３Ｋ -11508	北九州市八幡東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、南東4m、角地		１住居宅造規制区域 (70,200)
b	八幡西０３Ｋ -11299	北九州市八幡西区		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、北東4m、二方路		１住居 (60,160)
c	八幡西０３Ｋ -10404	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ整形	西11m市道、南8m、角地		２住居 (80,200)
d	若松０３Ｋ -10806	北九州市若松区		更地	（　）	ほぼ整形	南西11m市道、南東10m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,409	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	56,283	100 [ 78.1]	72,065	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	75,700
b	(　 ) 65,771	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	65,835	100 [ 92.1]	71,482		75,100
c	(　 ) 69,812	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	69,882	100 [ 97.4]	71,747		75,300
d	(　 ) 76,163	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	77,717	100 [ 107.8]	72,094		75,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,400 円／㎡]

北九州八幡西 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を採用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

対象標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
830,322,429	713,332,152	14	318,000	3,190.98	198,000	3,527.29
⑧開発法による価格	116,990,277 円　　　　（　 71,700 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 -28　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,631 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,631.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
838.65 ㎡	3,527.29 ㎡	3,228.27 ㎡	299.02 ㎡	3,190.98 ㎡	ＲＣ・6F ( 41 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 51.4 ％）	（ 216.3 ％）	（ 197.9 ％）	（ 18.3 ％）	（ 90.47 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	37.0 ｍ 44.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

318,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 318,000 円／㎡　　×　　 3,190.98 ㎡　　＝　　　　 1,014,731,640 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,014,731,640 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 198,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 203,940 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 203,940 円／㎡　　×　　　 3,527.29 ㎡　　＝　　　　 719,355,523 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱に準拠した。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,014,731,640 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 121,767,797 円

支出合計　④+⑤+⑥

841,123,320 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮のうえ査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	22 ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	81,178,531 円	( 8 ％)	×　　0.8677	（ 13 ヶ月）	＝　　 70,438,611 円
	販売総額(2期)	730,606,781 円	( 72 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 600,266,531 円
	販売総額(3期)	202,946,328 円	( 20 ％)	×　　0.7865	（ 22 ヶ月）	＝　　 159,617,287 円
収入合計		－	－	－	－	830,322,429 円
支出	建築工事費(1期)	71,935,552 円	( 10 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 67,374,838 円
	建築工事費(2期)	143,871,105 円	( 20 ％)	×　　0.8772	（ 12 ヶ月）	＝　　 126,203,733 円
	建築工事費(3期)	503,548,866 円	( 70 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 413,715,748 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	36,530,339 円	( 30 ％)	×　　0.9164	（ 8 ヶ月）	＝　　 33,476,403 円
	販売管理費(2期)	60,883,899 円	( 50 ％)	×　　0.8772	（ 12 ヶ月）	＝　　 53,407,356 円
	販売管理費(3期)	24,353,559 円	( 20 ％)	×　　0.7865	（ 22 ヶ月）	＝　　 19,154,074 円
支出合計		－	－	－	－	713,332,152 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	830,322,429 円　　－　　　　　　 713,332,152 円　　＝　　　　　 116,990,277 円 71,700 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北九州八幡西 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡西 -28

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　木原　正人

印

TEL.

鑑定評価額

119,000,000 円

１㎡当たりの価格

73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡西区青山２丁目４番３外｢青山２－４－１０｣				②地積　(㎡)	1,631 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ6	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	西8m市道、三方路	水道、ガス、下水	萩原 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 110 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 44.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

中心市街地の周辺に中小規模
のマンションが見られる住宅
地域

街

路

８ｍ　市道

交通

施設

萩原駅　南東方

400m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中心部に近接する利便性の良好な地域で、以前からマンション開発が行われてきた住宅地域である。地域に格別
の変動要因は見られないが、マンション用地需要は継続的に認められ、地価は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 71,900 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八幡西区を中心に周辺区域に及ぶ範囲の分譲マンションの立地特性を有する住宅地域と思料する。需要
者の中心は、居住の快適性や事業採算性を重視する開発業者や不動産業者などである。近隣地域は、中高層の共同住宅
が多い地域で、最寄り駅や日用品店舗まで比較的近接する利便性の良好な地域で、需要は比較的堅調に推移している。
周辺地域でのマンション用地の取引は少なく事業規模もまちまちで、中心となる価格帯の把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、八幡西区及び隣接区内に存する、近隣地域と類似のマンション立地特性を有する取引事例を採用しており
価格牽連性が強く信頼性が認められる。開発法による価格は、一定の想定要素が含まれるものの、中心的な需要者であ
る開発業者の投資採算性を反映した価格であり、相対的に規範性が高いと思われる。したがって本件においては、開発
法による価格をやや重視し、比準価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

圏域内の景気は緩やかな回復基調で推移して
いるが、新型コロナウィルスの感染拡大や自
粛の長期化による不動産市況への影響が懸念
される。

圏域内では分譲マンションの開発が継続して
おり、売れ行きは好調に推移している。周辺
地域では大規模な新規のマンション用地取得
も見られる。

不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は
特に見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０３Ｋ -10495	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西9m市道、南東6m、角地		１中専 (70,200)
b	八幡西０３Ｋ -11299	北九州市八幡西区		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、北東4m、二方路		１住居 (60,160)
c	八幡西０３Ｋ -10404	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ整形	西11m市道、南8m、角地		２住居 (80,200)
d	若松０３Ｋ -10806	北九州市若松区		更地	（　）	ほぼ整形	南西11m市道、南東10m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,387	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	74,755	100 [ 105.0]	71,195	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	74,800
b	(　 ) 65,771	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	65,835	100 [ 94.8]	69,446		72,900
c	(　 ) 69,812	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	69,882	100 [ 96.0]	72,794		76,400
d	(　 ) 76,163	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	80,938	100 [ 114.4]	70,750		74,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,500 円／㎡]

北九州八幡西 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、土地の再調達原価の把握などが困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用したため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

位置、規模、周辺の利用状況等によりマンション素地が妥当

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
838,155,659	720,885,593	14	321,000	3,190.98	200,000	3,527.29
⑧開発法による価格	117,270,066 円　　　　（　 71,900 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 -28　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,631 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,631.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
838.65 ㎡	3,527.29 ㎡	3,228.27 ㎡	299.02 ㎡	3,190.98 ㎡	ＲＣ・6F ( 41 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 51.4 ％）	（ 216.3 ％）	（ 197.9 ％）	（ 18.3 ％）	（ 90.47 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	37.0 ｍ 44.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

321,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する販売事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 321,000 円／㎡　　×　　 3,190.98 ㎡　　＝　　　　 1,024,304,580 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,024,304,580 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 200,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 206,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 206,000 円／㎡　　×　　　 3,527.29 ㎡　　＝　　　　 726,621,740 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,024,304,580 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 122,916,550 円

支出合計　④+⑤+⑥

849,538,290 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率などを考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	22 ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	81,944,366 円	( 8 ％)	×　　0.8677	（ 13 ヶ月）	＝　　 71,103,126 円
	販売総額(2期)	737,499,298 円	( 72 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 605,929,423 円
	販売総額(3期)	204,860,916 円	( 20 ％)	×　　0.7865	（ 22 ヶ月）	＝　　 161,123,110 円
収入合計		－	－	－	－	838,155,659 円
支出	建築工事費(1期)	108,993,261 円	( 15 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 102,083,088 円
	建築工事費(2期)	108,993,261 円	( 15 ％)	×　　0.8772	（ 12 ヶ月）	＝　　 95,608,889 円
	建築工事費(3期)	508,635,218 円	( 70 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 417,894,695 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	36,874,965 円	( 30 ％)	×　　0.9164	（ 8 ヶ月）	＝　　 33,792,218 円
	販売管理費(2期)	61,458,275 円	( 50 ％)	×　　0.8489	（ 15 ヶ月）	＝　　 52,171,930 円
	販売管理費(3期)	24,583,310 円	( 20 ％)	×　　0.7865	（ 22 ヶ月）	＝　　 19,334,773 円
支出合計		－	－	－	－	720,885,593 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	838,155,659 円　　－　　　　　　 720,885,593 円　　＝　　　　　 117,270,066 円 71,900 円／㎡