別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州八幡西 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -26 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久 印  TEL.

鑑定評価額 9,210,000 円  １㎡当たりの価格 57,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区星和町５０１番１８ ｢星和町２５－３｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 本城 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 本城駅　南東方 600m 法令 規制 ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、区画整然とした住宅地域である。現在、地域の変動を誘引する要因は特に見当たらず、当面は現状 のまま推移すると予測する。周辺の取引の値動きから推して、地価は堅調に推移しているものと判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏のおよその範囲は、八幡西区北西部を中心とする標準住宅地域一帯である。需要の中心は、戸建住宅指向の 地縁者である。圏内の市場は、比較的活況を呈しており、取引の値動きから推して、地価は底堅く堅調に推移している ものと判断される。取引の中心価格帯は、中古建物付の物件で、建物の築齢等により、１０００～１５００万円程度、 新築物件で２５００～３０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、競争、代替等の関係が認められる事例を採用して試算しており、実証的かつ客観的な価格が求め られたものと判断した。収益価格は、当該標準地周辺で明確な住宅の賃貸市場を確認できなかったため試算し得なかっ た。したがって、本件では、比準価格を中心に代表標準地の価格とのバランス、単価と総額との関連性にも十分に留意 して、専門職業家としての良心に従って、適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八幡西 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,800 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [ 97.9] [102.0] 100 56,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏内の景気は、コロナ禍の影響から引き続き 厳しい状況にあるものの、経済活動再開の動 きが拡がりをみせる中、持ち直しつつあるよ うである。 地域要因には特筆すべき変動要素は見当たら ず、変化に乏しい状況が続いている。周辺一 帯では相応の取引が見られ、市況は比較的安 定している。 格別の個別的要因の変動は、認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％