別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州八幡西 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -19 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　浩 印  TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区鉄王１丁目１０番７７ ｢鉄王１－１５－２２｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,120) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 黒崎 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．５ ｍ市道 交通 施設 黒崎駅　南西方 3.0km 法令 規制 １中専 (70,120) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。不動産取引には大きな変動 は認められないものの、環境ポテンシャルは高く地価水準は幾分強含み基調にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区及び八幡東区の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏に居住している最終需要者である。 市場の需給動向は、地区計画により良好な住住環境が保たれている地域であることから需要は底堅い（鉄王１丁目地区 は直近１０年間で、世帯数約１３％増、人口約３％増）。市場の中心価格帯は、土地は規模にもよるが２００㎡程度で １４００万円前後、中古住宅は築年や品等・規模等にもよるが１８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域では、近年、新たにアパート等の賃貸物件を建築するための土地取引や既存の賃貸物件の取引等 の収益性に着目した取引は皆無で、自家自用目的での不動産（居住目的の戸建住宅を建築するための土地又は新築・中 古の戸建住宅）取引が中心である。したがって、収益還元法の適用は断念した。以上より、比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八幡西 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [133.3] [100.0] 100 66,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近１年間の福岡県の人口は横ばいであるの に対し、八幡西区では約０．５％減少してい る。政府はコロナ禍による需要減に対し経済 政策を講じている 直近１年間の鉄王１丁目地区の人口はほぼ横 ばい、世帯数は約１．８％増である 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％