別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州八幡西 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -17 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　波多野　宏和 印  TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 46,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区春日台１丁目６０８番８０ ｢春日台１－１４－８｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 南4.2m市道 水道、ガス、下水 三ヶ森 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 高台の既存住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 三ヶ森　南方 500m 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域では住宅の建替が見られる程度で、今後も戸建住宅地として現状を維持したまま推移するものと考え られる。地価水準については、堅調な住宅需要を受け、上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は八幡西区の筑豊電鉄沿線に形成された戸建住宅地の存する範囲。主な需要者は、八幡西区及びその周辺 の居住者などで、黒崎副都心に通勤するエンドユーザー等が多い。近年、圏域内での住宅地需給については、ミニ開発 による供給等が見られ、利便性に優る住宅地の新築物件を中心に概ね堅調である。圏域内の中心となる価格帯は、新築 物件で３０００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地の近隣地域は中規模の戸建住宅が建ち並ぶ既存の戸建住宅地域で、賃貸共同住宅などの収益物件は殆ど見 られず、賃貸市場が形成されていないため収益還元法の適用を断念した。よって、本件では、比準価格により鑑定評価 額を決定することとなるが、その際、代表標準地との均衡を踏まえ、また、圏域内での住宅地の需給動向や取引価格の 推移等にも留意のうえ表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八幡西 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,500 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [121.1] [103.0] 100 47,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大による経済活 動への影響が不透明である点などから、不動 産市場では慎重な姿勢が見られる。 戸建住宅地としての住環境の変化等は見られ ないが、利便な住宅地で、需要は堅調である 。 個別的要因の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％