別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州八幡西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　福山　節子 印  TEL.

鑑定評価額 8,050,000 円  １㎡当たりの価格 50,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区御開３丁目３５６０番１２３ ｢御開３－２１－１２｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な既成住 宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 折尾 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建住宅が立ち並ぶ住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 折尾駅　北東方 4.5km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 　一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり土地利用は当分の間、現利用形態のまま推移するものと考えられる。 地域の範囲は拡大傾向にあり、八幡西区の全体的な需要増も受け若干の上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は八幡西区北西部に位置する住宅地域である。需要の中心は八幡西区に居住する北九州市都市部への通勤 者が多い。周辺では中規模・大規模な分譲宅地の供給が進行し、好調な売れ行きを見せている。当該近隣地域は既存の 古くからの住宅地域であるが、小規模ながら地域の範囲を拡大中。新規分譲地との比較において代替競争力は若干弱い が、地価の水準は上昇傾向を維持して推移している。中心価格帯として中古物件で総額１０００万円程度と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅を中心に形成された当該近隣地域では、自用の利用目的の古い建物が殆どで、アパート等の収益物件はなく 収益性を追求して取引価格が決定する状況には至っていないため、収益還元法の適用を断念した。結果、現実の市場に おける取引価格により市場の実態を反映する比準価格を中心に、不動産の需給動向及び地域の推移、代表標準地の価格 等との比較検討も踏まえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八幡西 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,800 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [108.2] [100.0] 100 50,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 折尾駅改修工事等の進捗に合わせて、当区北 西部の住宅地の需要は堅調に推移。利便性・ 居住環境の良否により地価水準の上昇下落が 鮮明になっている 旧来からの既成住宅地域であるが、周辺地域 での活発な開発の好影響下にある。価格水準 も上昇傾向にあり近隣地域周辺でも住宅地域 が拡大している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％