鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉南 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉南０３Ｋ -10317	北九州市小倉南区		建付地	（　）	不整形	南西36m国道、東6m、二方路		２住居 (70,200)
b	小倉南０３Ｋ -11404	北九州市小倉南区		建付地	（　）	ほぼ台形	南9.6m県道、中間画地		準工 (60,200)
c	小倉南０３Ｋ -11303	北九州市小倉南区		更地	（　）	不整形	南東36m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	小倉南０３Ｋ -10606	北九州市小倉南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m国道、中間画地		１住居 (60,200)
e	小倉南０３Ｋ -10107	北九州市小倉南区		建付地	（　）	不整形	西21m国道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,696	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.8]	79,090	100 [ 77.1]	102,581	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 94,460	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	99,432	100 [ 95.9]	103,683		107,000
c	(　 ) 78,648	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,648	100 [ 77.1]	102,008		105,000
d	(　 ) 95,856	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,856	100 [ 90.7]	105,685		109,000
e	(　 ) 71,336	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 92.2]	91,753	100 [ 93.4]	98,237		101,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

北九州小倉南 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	82,556,567	16,080,380	66,476,187	46,195,900	20,280,287	（　0.9486） 19,237,880	（ 4.9 - 0.4 ） 4.5％
	⑧収益価格	427,508,444 円　　　　（　 95,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉南 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,300.00	Ｓ2	4,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	4,500 ㎡	75.0 m x 64.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階とも店舗で、フロア貸し

⑦有効率　 70.0 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	2,300.00	70.0	1,610.00	2,350	3,783,500	4.0	15,134,000
							2.0	7,567,000
2～	店舗	2,300.00	70.0	1,610.00	1,950	3,139,500	4.0	12,558,000
							2.0	6,279,000
～

～

～

計		4,600.00	70.0	3,220.00		6,923,000		27,692,000
								13,846,000

⑨年額支払賃料	6,923,000 円　×　12ヶ月　＝　 83,076,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	83,076,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,153,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	78,922,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,692,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 263,074 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 13,846,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 3,371,293 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	82,556,567 円　　　　（　 18,346 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉南０３Ｋ（賃）　　　　-20203	2,039 ( 2,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,317	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,458 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉南０３Ｋ（賃）　　　　-20204	2,235 ( 2,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,569
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉南 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,295,000 円	659,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,492,280 円	83,076,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,373,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,601,500 円	659,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	659,000 円	659,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	659,000 円	659,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,080,380 円　（　　　　　　 3,573 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	659,000,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 4,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	46,195,900 円（　　　　　 10,266 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	82,556,567 円
②総費用	16,080,380 円
③純収益　①－②	66,476,187 円
④建物等に帰属する純収益	46,195,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,280,287 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,237,880 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,275 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 427,508,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北九州小倉南 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉南 5-7

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　江本　庸時

印

TEL.

鑑定評価額

473,000,000 円

１㎡当たりの価格

105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉南区上葛原２丁目１７番１０１｢上葛原２－１７－１｣				②地積　(㎡)	4,500 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	1.2:1	店舗Ｓ2	大中規模店舗等が建ち並ぶ区画整理済の商業地域	北西20m市道、三方路	水道、ガス、下水	安部山公園 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 250 ｍ、南 200 ｍ、北 95 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 75.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 4,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

安部山公園駅　南東方

900m

法令

規制

準工
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

大中規模店舗等が建ち並ぶ商業地域で、商業集積が進み地域は発展的に推移すると予測される。商業集積は背後
地にも広がりをみせており新型コロナの影響下でも需給は安定し、地価は安定的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 96,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小倉南区及び小倉北区の商業地域である。需要者の中心は、沿道型店舗を営む事業者等で圏外からの参
入も多い。集客力の高いサンリブシティ小倉を核店舗に各種チェーン店等が進出し近年は背後地においても商業集積が
広がりをみせている。これを受け、新型コロナの影響下でも需給は安定し、地価も安定的に推移している。取引の中心
となる価格帯は、画地や建物の規模、用途等によりばらつきが大きく一概には見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、小倉南区葛原地区の区画整理事業により新しく整備された商業地域である。近隣地域では大中規模の沿道
型店舗が多く価格形成が不動産賃料収入に基づく収益性と必ずしも連動しない傾向にあり、収益価格はやや低位に試算
された。本件においては、類似の取引事例と比準して試算した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、
代表標準地との均衡、前年公示価格及び価格形成要因の変動状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小倉南 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 98,200 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[ 99.1]

[103.0]
100

104,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小倉南区では、顧客の流れは大型商業店舗及
びその周辺へと吸引される傾向にあり既存商
業地との間で二極化が進展している。

サンリブシティ小倉を核店舗に背後地におい
ても商業集積が広がりをみせており、新型コ
ロナの影響下でも大きな変動は認められない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉南 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉南０３Ｋ -10317	北九州市小倉南区		建付地	（　）	不整形	南西36m国道、東6m、二方路		２住居 (70,200)
b	小倉南０３Ｋ -10107	北九州市小倉南区		建付地	（　）	不整形	西21m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	小倉南０３Ｋ -10606	北九州市小倉南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m国道、中間画地		１住居 (60,200)
d	小倉南０３Ｋ -11303	北九州市小倉南区		更地	（　）	不整形	南東36m県道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,696	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.8]	79,090	100 [ 74.9]	105,594	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	109,000
b	(　 ) 71,336	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 87.3]	96,903	100 [ 87.1]	111,255		115,000
c	(　 ) 95,856	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,856	100 [ 94.8]	101,114		104,000
d	(　 ) 78,648	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	80,253	100 [ 74.2]	108,158		111,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

北九州小倉南 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	76,122,189	15,343,900	60,778,289	40,167,300	20,610,989	（　0.9486） 19,551,584	（ 4.9 - 0.4 ） 4.5％
	⑧収益価格	434,479,644 円　　　　（　 96,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉南 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,000.00	Ｓ2	4,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	4,500 ㎡	75.0 m x 64.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの店舗

⑦有効率　 72.5 ％
の理由

低層店舗としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	2,000.00	70.0	1,400.00	2,400	3,360,000	4.0	13,440,000
							2.0	6,720,000
～ 2	店舗	2,000.00	75.0	1,500.00	2,050	3,075,000	4.0	12,300,000
							2.0	6,150,000
～

～

～

計		4,000.00	72.5	2,900.00		6,435,000		25,740,000
								12,870,000

⑨年額支払賃料	6,435,000 円　×　12ヶ月　＝　 77,220,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	77,220,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,861,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	73,359,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,740,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 244,530 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 12,870,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,518,659 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	76,122,189 円　　　　（　 16,916 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉南０３Ｋ（賃）　　　　-20204	2,235 ( 2,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,540	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,490 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉南０３Ｋ（賃）　　　　-20205	1,758 ( 1,726)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,442
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉南 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,865,000 円	573,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,088,800 円	77,220,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,373,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,870,500 円	573,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	573,000 円	573,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	573,000 円	573,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,343,900 円　（　　　　　　 3,410 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	573,000,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 4,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,167,300 円（　　　　　 8,926 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	76,122,189 円
②総費用	15,343,900 円
③純収益　①－②	60,778,289 円
④建物等に帰属する純収益	40,167,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,610,989 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,551,584 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,345 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 434,479,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,600 円／㎡）