鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉南０３Ｋ -11407	北九州市小倉南区		建付地	（　）	長方形	南西4.5m私道、中間画地		１住居 (60,200)
b	小倉南０３Ｋ -10502	北九州市小倉南区		更地	（　）	不整形	北西4m市道、南西3m、角地		商業居住誘導区域内 (100,240)
c	小倉南０３Ｋ -21459	北九州市小倉南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11.5m市道、中間画地		１住居土砂災害警戒区域 (60,200)
d	小倉南０３Ｋ -11303	北九州市小倉南区		更地	（　）	不整形	南東36m県道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,791	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	48,791	100 [ 52.0]	93,829	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	93,800
b	(　 ) 57,643	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	68,222	100 [ 65.6]	103,997		104,000
c	(　 ) 95,890	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,890	100 [ 86.1]	111,370		111,000
d	(　 ) 78,648	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	80,253	100 [ 81.3]	98,712		98,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

北九州小倉南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、かつ、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,449,653	2,179,900	7,269,753	6,644,700	625,053	（　0.9534） 595,926	（ 4.7 - 0.4 ） 4.3％
	⑧収益価格	13,858,744 円　　　　（　 86,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	ＲＣ6	615.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	161 ㎡	12.0 m x 14.0 m	前面道路：国道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（分割可）、２～６階：共同住宅（平均面積４５㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

構造、用途等から、標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	100.00	80.0	80.00	2,100	168,000	4.0	672,000
							2.0	336,000
2～ 4	住居	100.00	90.0	90.00	1,400	126,000	1.0	126,000
							1.0	126,000
5～ 6	住居	100.00	90.0	90.00	1,450	130,500	1.0	130,500
							1.0	130,500
塔屋～		15.00

～

計		615.00	86.2	530.00		807,000		1,311,000
								975,000

⑨年額支払賃料	807,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,684,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 530.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,684,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 484,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,199,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,311,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,455 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 975,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 237,398 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,449,653 円　　　　（　 58,693 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉南０３Ｋ（賃）　　　　-20204	2,235 ( 2,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,378	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,197 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉南０３Ｋ（賃）　　　　-20801	2,056 ( 1,971)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,141
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	535,000 円	107,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	484,200 円	9,684,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,200 円
	建物　　　　　　　　　 909,500 円	107,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,179,900 円　（　　　　　　 13,540 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	107,000,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 615.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0601 × 40 ％　＋ 0.0921 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,644,700 円（　　　　　 41,271 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,449,653 円
②総費用	2,179,900 円
③純収益　①－②	7,269,753 円
④建物等に帰属する純収益	6,644,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	625,053 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	595,926 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,701 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,858,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北九州小倉南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉南 5-1

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　花田　宏治

印

TEL.

鑑定評価額

16,100,000 円

１㎡当たりの価格

100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	79,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉南区富士見１丁目８１２番４１｢富士見１－５－３５｣				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ5	中小規模店舗、共同住宅等が見られる商業地域	北西17m国道	水道、ガス、下水	モノレール城野 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

同一沿線上の商業施設は空家
の状況が続いているほかは特
段の要因はない。

街

路

１７ｍ国道

交通

施設

モノレール城野駅　東
方
400m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道に接し、かつ小倉北区と優位な位置関係にあり、最寄り駅周辺の環境整備が充実した状況から、中高層住宅
併用地向き地域として高いポテンシャルが潜在するものの土地利用形態等について今のところ変化はない。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 75,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小倉北区の南部及び小倉南区一円の主要な幹線道路沿いに展開する商業地域であり、主たる市場参加者は
不動産業者等であると思料する。近年の傾向として背後人口の縮小と共に商業地の需要が都市の中心市街地に集中する
一方で沿線においてはマンション適地としての需要が増加する傾向にあり、潜在的な需要についての期待感を備えてい
る。中心となる取引価格帯については当事者属性に起因するバラツキがあり、見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者は不動産業者等であり、取引に当たっては主に収益性が重視される。比準価格は土地が潜在的に有する収
益性を織込んで形成された取引価格に基づいており実証的である。収益価格は不動産の収益性を基づくが、比準価格よ
り低く求められた。これは収益価格は先行する実勢価格の変化について硬直的な一面を有する点を反映したものと思料
する。よって、本件では市況を反映した比準価格に重視しつつ、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナウイルス禍は未だ収束を見ず、経済情
勢の早期回復に向けての政策は取られている
ものの、先行きは未だ不透明な部分が残って
いる。

背後住宅地域の環境整備は進み、沿線不動産
市況への影響も徐々に波及している状況にあ
り、当面は同様の傾向が続くと予測する。

特段の変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉南０３Ｋ -10106	北九州市小倉南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、北西3m、角地		商業 (100,400)
b	小倉南０３Ｋ -10107	北九州市小倉南区		建付地	（　）	不整形	西21m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	小倉南０３Ｋ -20162	北九州市小倉南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西15m国道、南2m、角地		商業 (100,400)
d	小倉南０３Ｋ -10606	北九州市小倉南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m国道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,212	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 85.0]	100 [ 99.9]	96,500	100 [ 82.0]	117,683	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 71,336	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 87.3]	96,903	100 [ 93.0]	104,197		104,000
c	(　 ) 96,827	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	99,345	100 [ 86.6]	114,717		115,000
d	(　 ) 95,856	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,856	100 [ 76.2]	125,795		126,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

北九州小倉南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,535,899	2,218,040	7,317,859	6,768,900	548,959	（　0.9534） 523,378	（ 4.7 - 0.4 ） 4.3％
	⑧収益価格	12,171,581 円　　　　（　 75,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	ＲＣ6	615.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	161 ㎡	12.0 m x 14.0 m	前面道路：国道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は戸割の店舗、２階以上は２ＤＫ　（平均専有面積４５㎡）を想定

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

建物の構造・用途から標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	100.00	80.0	80.00	2,130	170,400	4.0	681,600
							2.0	340,800
2～ 6	住宅	100.00	90.0	90.00	1,440	129,600	1.0	129,600
							1.0	129,600
塔屋～		15.00

～

～

計		615.00	86.2	530.00		818,400		1,329,600
								988,800

⑨年額支払賃料	818,400 円　×　12ヶ月　＝　 9,820,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 530.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,820,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 491,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,329,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,329,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,631 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 988,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 193,508 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,535,899 円　　　　（　 59,229 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉南０３Ｋ（賃）　　　　-20150	1,557 ( 1,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,745	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,210 円/㎡　月額支払賃料（　 2,130 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉南０３Ｋ（賃）　　　　-20450	2,102 ( 2,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,282
c	小倉南０３Ｋ（賃）　　　　-20451	2,371 ( 2,369)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,600

北九州小倉南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	545,000 円	109,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	491,040 円	9,820,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 926,500 円	109,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,218,040 円　（　　　　　　 13,777 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	109,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 615.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0601 × 40 ％　＋ 0.0921 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,768,900 円（　　　　　 42,043 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,535,899 円
②総費用	2,218,040 円
③純収益　①－②	7,317,859 円
④建物等に帰属する純収益	6,768,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	548,959 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	523,378 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,251 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,171,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,600 円／㎡）