別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州小倉南 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -24 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　神谷　孝 印  TEL.

鑑定評価額 5,530,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区石田南２丁目３７１番２ ｢石田南２－１８－１３｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (40,60) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が見られる 周囲に農地が多い住 宅地域 北東3m市道 水道、下水 石田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化区域に隣接する市街化 調整区域内の住宅地域 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 石田駅　南方 700m 法令 規制 ｢調区｣  (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化調整区域内で、戸建住宅が数軒建ち並ぶ住宅団地である。今後も特に大きな地域要因の変動は なく、地価は横ばいで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小倉南区を中心として北九州市内の市街化調整区域の住宅地域である。市街化調整区域の住宅地域の性 格上、主たる需要者は、当該圏域に地縁的選好性を有する個人が中心である。需給動向は、周辺土地利用の規制もあり 、建物の建築が困難である事から弱含みで推移していたが、好調な経済状況、周辺の住宅地の地価動向等の影響を受け 、横這い傾向である。中心となる取引の価格帯は、個別性を反映し見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内にある既成住宅地であり、アパートはもとより戸建住宅の賃貸も含め収益物件は皆無である。市場参 加者は、収益性よりも快適性や市場性を求めるため、戸建住宅を主とした自用目的での取引が支配的である。本件では 、現実の不動産市場の裏付けのある比準価格を中心に、前年標準地の価格、一般的要因及び地域要因の推移・動向、代 表標準地の規準価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小倉南 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [102.0] 100 [121.1] [100.0] 100 32,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩和的な金融環境等の一方新型コロナウィル ス感染症による将来動向の不透明感がある。 小倉南区の人口は微減傾向である。 調整区域の住宅地で、周辺は農地が拡がって おり、環境的には変動要因はないが、西側の 良好な住宅地域の影響が認められる。 価格に影響を及ぼす変動要因は特にみられな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％