別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州小倉南 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -22 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　大川　弘太郎 印  TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 42,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区沼緑町４丁目３５６番４９ ｢沼緑町４－４－１７｣ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が整然と 建ち並ぶ丘陵開発住 宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 下曽根 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 下曽根駅北方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、閑静な住宅地域であるが、傾斜地勢で利便性がやや劣り、選好性が弱く需要減退傾向にある。地価 は下げ止まり感が見られるが、感染症の影響による買い控え等により小幅な下落で推移。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小倉南区内に形成された住宅地域。当該圏域における住宅地需要は、新型コロナの影響により消費マイ ンドの低下が見られ、回復基調にブレーキがかかった。沼・吉田エリアは新興住宅団地が増え、市街化の外延的発展が 認められ、県道門司行橋線沿線にはロードサイド型店舗が出店し、路線商業地域として熟成度が高まっている。価格帯 は新築３，０００万円前後、中古１，５００万円前後で、需要者は戸建志向のエンドユーザーが中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係にある周辺類似地域等の取引事例と比較検討した実証的な価格である。近隣地域は、自用目 的（戸建住宅）の取引を中心とする地域であり、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用は断念した。従って、本 件においては、前年対象標準地の価格、価格形成要因の動向等も勘案の上、住宅地の市場価格からアプローチした比準 価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染リスクの影響による 先行き不透明感により世界経済は減速。不動 産市場は選別・二極化が進行。南区の人口は 微減で推移。 近隣地域は、傾斜地勢の住宅地域であり、他 の新興住宅団地及び都心部マンション等との 競合により、住宅地需要は依然として減退傾 向にある。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％