別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州小倉南 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -19 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　大川　弘太郎 印  TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 76,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区守恒４丁目３２５番１３９ ｢守恒４－１０－４｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 守恒 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 守恒駅南東方 900m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、住環境良好な住宅地域であり、地域状況に変動要因は認められず、当分の間は現状程度で推移する ものと思料される。地価は安定的に推移してきた中、感染症の影響があるものの前年価格を維持している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小倉南区内に形成された住宅地域。当該圏域における住宅地需要は、低金利等により利便性及び住環境 良好な地域を中心に回復感が広がっていた中、新型コロナの影響により消費マインドの低下が見られ、回復基調にブレ ーキがかかった。近隣地域は、小倉南区内では戸建住宅の人気エリアであり、価格帯は、土地２００㎡前後の新築物件 で総額３，５００万円程度、中古物件で２，３００万円前後。需要者は、戸建志向のエンドユーザーが中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と地域的特性が類似する住宅地の取引事例と比較検討し、市場価格からアプローチした価格で ある。近隣地域は、自用目的（戸建住宅）の取引を中心とする地域であり、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適 用は断念した。従って、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、前年対象標準地の価格、価格形成要因の動向 等も勘案の上、住宅地の市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小倉南 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,200 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [ 96.9] [100.0] 100 76,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染リスクの影響による 先行き不透明感により世界経済は減速。不動 産市場は選別・二極化が進行。南区の人口は 微減で推移。 近隣地域は、中規模住宅等が建ち並ぶ閑静な 住宅地域であり、良好な住環境を維持してお り、需要は堅調に推移している。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％