別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州小倉南 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -18 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　神谷　孝 印  TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 58,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区湯川新町４丁目７９５番１６ ｢湯川新町４－１８－２５｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 安部山公園 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 安部山公園駅　南東方 700m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当分の間、現状の使用が継続するものと考えられる。地価水準は値ごろ感等を背景に回復感が広がっており、今 後は横這いあるいは上昇基調になると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉南区北部を中心とする住宅地域一円である。主たる需要者は、市内の企業従事者世帯と考えられる。 当該地域は、鉄道駅、大型スーパー等が徒歩圏内にあり、超低金利が続く住宅ローン市場も追い風となって、需給関係 は堅調に推移している。地域周辺ではミニ分譲も見られる。中心となる価格帯は、中古物件で１，５００万円弱、新築 物件で２，５００万円～３，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地であり、アパート等の収益物件は皆無である。賃貸市場は未成熟であり、戸建住宅を主 とした自用目的での取引が支配的である。よって、収益還元法の適用は断念した。本件では、現実の不動産市場の裏付 けのある比準価格を中心に、前年対象標準地の価格、一般的要因及び地域要因の推移・動向等にも留意し、鑑定評価額 を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩和的な金融環境等の一方新型コロナウイル ス感染症による将来動向の不透明感がある。 小倉南区の人口は微減傾向である。 地域要因に大きな変動は認められないが、地 勢が平坦で生活利便性の良好な住宅地域の有 効需要と地価は比較的堅調である。 価格に影響を及ぼす変動要因は特にみられな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％