別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州小倉南 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -16 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　兼重　利彦 印  TEL.

鑑定評価額 8,180,000 円  １㎡当たりの価格 49,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区葛原本町３丁目５１８番７９ ｢葛原本町３－１４－１６｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 安部山公園 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ　市道 交通 施設 安部山公園駅　北東方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、土地利用は現状維持程度での推移と予測。傾斜地勢の住宅地域で需要流出の影 響は等閑にできないが、値ごろ感から需要が持ち直す向きもあり、地価は当面、安定基調で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉南区東部地区を中心とする住宅地域で、典型的な市場参加者は北九州市内に勤務先を有する個人と把 握される。当該圏域では近年分譲が開始された住宅団地等、新規供給が比較的旺盛なことから、需要の競合に伴う諸々 の影響が指摘され、鉄道最寄駅への接近状況等、諸条件で劣後する既成住宅地域等にあっては、需要が弱含む傾向も認 められる。取引の中心となる価格帯をみると、標準的規模の新築戸建で、おおよそ２，５００万円前後と認識される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域的特性に鑑みて収益還元法は適用しなかったが、典型的な市場参加者の市場行動を見ると、自己が居住する目的で の不動産取引が中心であるから、市場参加者の行動原理に基づき価格にアプローチした比準価格の説得力が本件の場合 は高いと判断される。したがって本件では、現実市場生起の地価現象を如実に反映した客観的かつ実証的な事例資料に 基づき導出された比準価格を標準に、代表標準地からの検討も踏まえたうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小倉南 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [118.8] [100.0] 100 49,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症の帰趨に対する先行き不透明感から警 戒感は根強く新常態まで調整は続く。内外経 済を巡る不確実性の高まりが市場に与える影 響には留意の要。 交通接近性等の諸条件を映じて需要が弱含む 向きは否めないが、値ごろ感もあって一定の 需要が認められる。地域要因に変動事由は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％